34회 공인중개사 기출-1차 부동산학개론 26~30번

26. 부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

➀ 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.                    

➁ 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.                

➂ 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.

➃ 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.

➄ 담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.

---

정답: ➀

내부수익률은 수익성지수를 1로, 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이다.

 

➂ 내부수익률 > 요구수익률인 경우 투자 채택

---

 

27. PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?

 ① ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.

 ② ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.   ③ ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF 대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.

 ④ 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권 을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.

 ⑤ 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.

---

정답: ⑤ 모든 금융소득에 대해서는 소득세 납부의무가 있다.

 

① (chatGPT 설명) 일반적으로 ABS(자산유동화증권)는 특정 자산(예: 대출 채권)을 판매하고 이를 기반으로 증권화하여 투자자에게 발행하는 방식입니다. 이때 유치권이나 근저당과 같은 부동산 관련 용어는 일반적으로 사용되지 않습니다. ABS는 주로 다양한 자산을 다루며, 이를 통해 자금을 조달하고 유동성을 확보합니다.

ABCP(자산담보부 기업어음)는 짧은 기간 동안 발행되는 단기채로, 이는 기업의 자산을 담보로 발행됩니다. 그러나 ABCP 역시 일반적으로 부동산을 직접적으로 담보로 사용하지는 않습니다.

③ 대출을 제공하는 곳은 금융기관이다. 유동화 도관체는 중개기관

④ 시행사는 공사매출채권을 담보로 ABCP를 발행한다.

 

보고 멘붕이 온 문제.. 5번밖에 이해가 안가서 선택하고 맞췄다 ㅋㅋ

 

---

 

28. A회사는 전년도에 임대면적 750 ㎥ 의 매장을 비율 임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약 내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 전년도 매출액: 임대면적 ㎥당 100만원
○ 손익분기점 매출액: 임대면적 ㎥당 60만원
○ 기본임대료: 임대면적 ㎥당 10만원

 

① 15 %       ② 20 %       ③ 25 %       ④ 30 %       ⑤ 35 %

---

정답: ①

기본임대료는 750 x 10만원 = 7,500만원

12,000 - 7,500 = 4,500만원의 추가임대료가 발생하였다.

 

손익분기점 매출액이 60만원이므로 ㎥당 100 - 60 = 40만원

초과매출은 40만원 * 750 = 3억

3억 * 추가임대료율 = 4,500만원이므로 4,500만원 / 3억 = 15%

 

계산해서 맞췄다!

 

728x90

---

 

29. 부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사’(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 ① 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

 ② 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억 원 이상이 되어야 한다.

 ③ 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

 ④ 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

 ⑤ 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

---

정답: ④

자산관리회사에 자산의 투자ㆍ운용을 위탁하는 회사는 부동산투자회사 중 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사이다.

① 부동산투자회사법 11조 내용

제11조(자기관리 부동산투자회사 주요 출자자의 적격성 심사 등)
① 국토교통부장관은 자기관리 부동산투자회사가 제10조에 따른 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자를 말한다. 이하 같다)의 적격성을 심사하여야 한다.

 

② 영업인가 또는 등록 후 6개월 이내 자기관리 부동산투자회사의 최저(영업)자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.

⑤ 시행일자 : 2024-02-17인 따끈따끈한 법이다. 기본은 100분의 90인데, 주주총회의 특별결의가 있을 경우 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정할 수 있다.

제28조(배당)
① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.
② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다. <개정 2015. 6. 22., 2017. 3. 21., 2019. 8. 20., 2023. 8. 16.>
1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의
2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의

 

잘 모르고 찍어서 맞췄지만 공부한 지금 다시 보았을때 혹여나 대충 보면 리츠 전체에 대한 설명으로 오해하고 4번이 맞다고 생각할 수도 있을 것 같다. 5번같은 함정을 찍을수도...

 

https://polissage.tistory.com/71

6. 부동산금융론 - 2. 부동산증권론 (2)

---

 

30. 저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.

② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권 시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.

③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다. ④ 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.

⑤ 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

---

정답: ⑤ 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권을 의미하고 채권시장 수익률(금리)가 상승하면 가격이 하락한다.

① ④ 채권시장 수익률과 가격은 반대로 움직이므로, 수익률이 하락한다는 것은 채권의 가격이 상승하는 것을 의미한다. 가중평균상환기간이 긴 채권은 장기채를 의미하고, 장기채일수록 금리의 영향을 많이 받아 가격이 더 크게 상승한다.
가중평균상환기간: 각 기간마다 발생하는 이자 및 상환되는 원금을 총지급액에 대한 비율로 계산하여 여기에 각 연수를 곱하여 만든 것으로, 채권으로부터 발생하는 모든 현금흐름의 평균회수기간이다.
② 채무불이행위험과 아무 관계없는듯.
③ 상식적으로 다른 투자수단 수익률이 상승하면 채권 가격이 떨어지는 부분!

 

채권에 대한 이해가 필요하다. 요새 공부하고 있어서 그나마 이해가 조금 쉽다.