4. 부동산정책론 - 1. 부동산 정책, 2. 토지정책
1차 부동산학개론
부동산학 총론
부동산경제론
부동산시장론
▶ 부동산정책론
부동산투자론
부동산금융론(완료)
부동산개발 및 관리론(완료)
부동산감정평가론(완료)
1. 부동산 정책
정책의 의의와 기능: 인간과 부동산과의 관계에서 발생하는 여러가지 부동산문제를 해결하는 정부의 공적 개입
1) 정부의 시장개입이유
- 형평성 측면의 정치적 기능
- 효율성 측면의 경제적 기능
2) 시장실패의 원인
1. 불완전 경쟁: 경쟁을 시장에만 맡길시 독과점등 자원의 효율적 배분이 왜곡됨
2. 규모의 경제
- 비용체감산업: 생산 및 판매시설 규모 확대에 따라 장기평균비용이 절약, 감소되는 현상
- 비용체감산업 등장시 시장구조 자연독점화 → 시장 실패의 원인
3. 공공재
- 개념: 가격이 존재하지 않는 재화로서 누구든 소비로부터 배제되지 않음
- 시장기능에 생산과 소비를 맡겼을 경우 무임승차, 자원배분이 적정치 않게 되는 문제 발행
- 공적 주체가 직접 공급하거나 민간에 보조금 지급할 필요
4. 정보의 비대칭
- 부동산 거래에 관한 정보가 불완전하고 비대칭적인 현상
- 발생가능한 문제
- 정보가 많은 쪽: 도덕적 해이에 빠질 수 있음
- 정보가 적은 쪽: 정보가 부족하여 불리한 선택을 함(역선택)
5. 외부효과
- 개념:
- 외부불경제: 의도치 않은 제 3자에게 이익이나 손해를 끼치며 이에 합당한 보상이 이루어지지 않는 경우
- 외부경제: 제3자에게 의도하지 않은 이익을 주면서 대가를 받지 못함
- 유형
- 정의 외부효과: 이익 발생
- 보조금 지급하거나 정부가 직접 생산
- 부의 외부효과: 손해 발생
- 환경보전버제정, 공해방지시설 의무화, 환경오염유발부담금 부과, 세금 부과
- 정의 외부효과: 이익 발생
3) 정부의 실패
정부의 개입이 시장실패를 치유하지 못하는 결과를 초래하는 경우 → 사회적 후생손실을 낳는다
- 주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화
- 가격탄력성이 낮은 쪽이 더 많은 세금을 부담한다
- 공급이 감소하여 재화의 가격이 상승하므로 공급자의 실질이윤이 줄어들어 잉여가 감소한다
- 세금이 타인에게 전가되어 경제주체의 만족도가 떨어지는 경제적 순(후생)손실 발생
2. 토지정책
1) 정부의 시장개입 방법
토지이용의 규제, 직접개입, 간접개입으로 구분 가능
1. 직접적 개입방법: 정부가 직접 개입하여 수요·공급량을 통제하거나, 가격통제를 하거나 토지의 수요자·공급자 역할을 담당하는 경우
- 토지수용, 공영개발사업, 토지은행(비축), 공공투자사업, 선매, 초과 매수, 도시개발사업, 도시재개발사업, 공공소유제도, 공공임대주택 공급정책, 임대료규제, 분양가규제
2. 간접적 개입방법: 시장기구의 틀을 유지하면서 그 기능을 통해 성과를 거두려는 소극적 개입방법
- 토지시장에 대한 정보 창출 및 제공(e.g. 공시지가), 토지관련세금부과, 세금 감면, 각종 금융지원과 규제, 토지행정상의 지원(지적, 등기제도와 토지정보제공, 지리정보시스템인 GIS 구축)
- 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 공시
3. 토지이용규제: 용도지역지구제, 건축규제, 각종 인·허가제도
- 금융규제: 담보인정비율(LTV) 강화 등
- 세제상 규제: 양도소득세 강화
- 거래상 규제: 토지거래허가제 시행
- 토지거래허가제: 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 가능
- 택지소유상한제, 토지초과이득세제: 1998년 위헌판결로 폐지
2) 토지정책수단
1. 토지은행제도: 공적 주체가 미개발토지를 저렴하게 매입하고 민간의 토지수요 증가시 공급하는 직접적 개입방법
- 기대효과
- 비축토지는 한국토지주택공사(사업 주체)가 관리하기 때문에 관리 효율성 기대 가능
- 사적 토지소유의 편중현상으로 인행 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화 가능
- 계획적 개발 가능
- 단점
- 토지매입비용 등 정부의 재정적 부담이 수반됨
- 매입 주변지역의 지가상승을 유발하여 투지 조장 가능
2. 공영개발사업: 권리소멸방식
개발지역을 전량 매수하여 개발 후 이를 분양하는 방식으로 토지소유자의 소유권이 완전히 소멸함
- 장점
- 개발지역 내의 개발이익환수 용이
- 토지이용의 효율성이 높음
- 단점
- 원 토지소유자의 소유권 소멸로 민원이 많이 발생
- 사업비 부담 큼
3. 환지방식: 신개발방식
택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식
- 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지·공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식
4. 토지선매제도
공익사업용 토자나 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하지 않는 경우, 시장·군수·구청장이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관 중 선매자를 지정(원하는 경우)하여 협의 매수하게 하는 제도
5. 토지거래허가구역
국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용을 위해 투기적인 거래가 성행하거나 지가 상승 우려가 있는 지역에 5년 이내로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
6. 개발제한구역
국토교통부장관은 도지의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시의 개발을 제한을 필요가 있는 경우, 국방부장관의 요청으로 보안상 개발 제한이 필요한 경우 도시·군관리계획으로 개발제한구역의 지정 및 해제를 결정할 수 있다.
7. 토지적성평가제도
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 토지용도를 분류함으로써 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 유도하기 위한 제도
8. 개발이익환수제도
정상지가상승분을 초과하여 개발사업 시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액 증가분(개발이익)에 대해 국가가 개발부담금으로 징수할 수 있도록 한 제도
8. 부동산 거래 신고제
- 거래당사자는 부동산 매매계약을 체결한 경우 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
- 신고 후 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우 확정일부터 30일내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 단 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우 단독으로 신고 가능
9. 투기과열지구
국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 주거정책 심의위원회의 심의를 거쳐 특정 지역을 투기과열지구로 지정 및 해제 가능하다.
10. 조정대상지역
국토교통부장관은 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 아래의 경우 특정 지역을 조정대상지역으로 지정할 수 있다.
① 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등을 고려시 주택 분양이 과열된 지역
② 주택가격, 주택거래량, 미분양주택 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 거래가 위축된 지역
11. 지정지역
12. 주택조합
13. 재건축부담금
부동산 제도 도입 시기
- 공인중개사 1985년
- 부동산실명제 1995년
- 자산유동화제도 1998년
- 부동산거래신고제 2006년
3) 용도지역지구제
- 경제적 개념과 필요성
- 부의 외부효과를 차단하거나 제거함으로써 토지이용의 효율성 제고
- 주거지의 집단화로 집적이익의 증대효과
- 상세
- 용도지역 구분: 토지의 이용실태 및 특성을 고려하여 구분
- 전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호를 위한 지역
- 제2종 일반주거지역: 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역
- 용도지구는 하나의 대지에 중복지정 가능
- 용도지역 구분: 토지의 이용실태 및 특성을 고려하여 구분
2023.2월 셋째주 공부 내용
- 부동산정책론 이론:전체
- 문제풀이(19/27): 특별히 어려운 내용은 없고 개념에서 군데군데 틀림