2. 물권법 - 4. 소유권

1. 소유권 일반

1) 소유권의 내용

제211조 (소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

 1) 소유권의 의의: 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 권리

2) 소유권의 제한

 1) 소유권의 내용은 법률로써만 제한할 수 있다.

 2) 판례: 토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우 소유자가 그 토지에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는 경우

  ① 토지를 점유·사용하고 있는 점유자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 없고, 토지의 인도 등을 구할 수도 없다.

  ② 일반 공중의 통행 등 이용을 방해하지 않는 범위 내에서 소유자는 토지를 처분하거나 사용·수익할 권능을 상실하지 않는다.

3) 소유권의 범위

1. 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

2. 특별한 사정이 없는 한 토지소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계에 의해 확정된다. 다만 지적공부를 작성시 착오로 인하여 경계가 진실한 경계선과 다르게 잘못 작성되었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여 확정된다. 이해관계인들의 합의로 인하여 이 경계는 지적공부상의 경계로 변경될 수 있다.

3. 토지의 포락: 포락되어 토지로서의 효용을 상실하면 종전의 소유권이 영구히 소멸되고 그 후 포락된 토지가 다시 성토되어도 종전의 소유자가 다시 고유권을 취득할 수는 없다.

4. 지하수: 토지의 일부로 여겨지며, 관습법상의 물권은 인정되지 않는다.

5. 미채굴 광물: 토지소유권의 효력이 미치지 않는다.

2. 상린관계

1) 의의

1. 뜻: 인접하고 있는 부동산 상호간의 이용을 조절하기 위하여 민법의 규정에 의하여 규율되는 법률관계를 의미한다.

2. 상린관계는 지상권자, 전세권자 등에게도 준용된다.

 

2) 종류

01 생활방해의 금지

제217조(매연 등에 의한 인지에 대한 방해금지) ① 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 아니하도록 적당한 조처를 할 의무가 있다.
② 이웃 거주자는 전항의 사태가 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다.

02 인지사용청구권

제216조 (인지사용청구권) ①토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위내에서 이웃토지의 사용을 청구할 수 있다. 그러나 이웃사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다.
②전항의 경우에 이웃사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다.

1. 이웃 토지소유자가 승낙하지 않으면 승낙에 갈음하는 판결을 구하여야 한다.

03 수도 등의 시설권

제218조 (수도등 시설권) ①토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 청구에 의하여 손해를 보상하여야 한다.
②전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다.

1. 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 따로 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것은 아니다.

04 주위토지통행권

1. 의의

 1) 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지소유자가 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리를 말한다.

 2) 토지의 소유자 또는 지상권자·전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게 인정된다 .명의신탁자에게는 인정되지 않는다.

 3) 주위토지통행권이 발생하였다 하더라도 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설된 경우 그 통행권은 소멸한다.

 

2. 원칙: 유상통행권

 1) 성립요건: 토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없는 경우, 과다한 비용을 요할 때, 기존의 통로가 통로로서의 기능을 하지 못하고 있는 경우 인정된다.

 2) 인정범위

  ① 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐만 아니라 이로 인한 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 한다.

  ② 주위토지통행권자는 통행권의 범위 내에서 자기의 부담으로 통로를 개설할 수 있고 통로를 포장할 수도 있다.

  ③ 통행로는 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 인정되지 않는다.

  ④ 건축관련법에 정한 도로폭에 관한 규정만으로 반사적 이익으로서 당연히 포위된 토지소유자에게 이와 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 않고, 적정한 범위를 결정하여야 한다.

 

3. 효력

 1) 주위토지통행권자는 통행지소유자에 대하여 토지의 인도를 청구할 수 없다.

 2) 통행지 소유자는 주위토지통행권자에 대하여 그 통행지의 인도를 구할 수 있으나, 이는 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있을시에 한한다.

 3) 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위해 통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물이 당초에는 적법하게 설치되었던 것이라 하더라도 철거되어야 한다.

 

4. 손해의 보상

 1) 주위토지통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 2) 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 결정한다.

 

5. 무상통행권

 1) 분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다.

 2) 무상통행권은 직접 준할자나 직접 일부 양도의 당사자 사이에서만 인정된다.

05 경계에 관한 상린관계

1. 경계표, 담의 설치권
 1) 인접한 토지소유자는 관습이 없으면 공동의 비용으로 통상의 담이나 경계표를 설치할 수 있다(협력의무). 

 2) 통상의 경계표나 담의 설치비용은 쌍방이 절반하여 부담한다. 그러나 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담한다.
 3) 인지소유자는 자기의 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있으며 그 높이를 통상보다 높게 할 수 있고 또는 방화벽 기타 특수시설을 할 수 있다.
 4) 경계에 설치된 경계표, 담 등은 상권자의 공유로 추정한다(분할금지). 그러나 경계표, 담, 구거 등 이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그 설치한 일방이 소유한다. 

2. 수지(나뭇가지) · 목근(나무뿌리)의 제거권
 1) 인접지의 수목가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에게 가지의 제거를 청구할 수 있고, 이에 응하지 않으면 임의로 제거할 수 있다.
 2) 그러나 수목의 뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있다.

3. 경계선 부근의 건축

 1) 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다(임의규정) 경계로부터 반 미터'는 경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리를 말한다.

 2) 인접지소유자는 이에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 철거청구는 할 수 없고, 손해배상만을 청구할 수 있다.

06 물에 관한 상린관계

토지소유자는 이웃토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다. 또한 고지소유자는 이웃저지에 자연히 흘러 내리는 이웃저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 이를 막지 못한다.(자연유수의 承의무)

 

3. 취득시효

1) 서설

1. 의의: 권리를 행사하는 것과 같은 외관이 일정한 기간 동안 계속되는 경우에 그 사실 상태대로 권리를 취득하게 하는 제도를 취득시효라고 한다.

 

2. 시효취득의 대상이 되는 권리

 1) 시효취득 대상: 소유권, 지상권, 계속되고 표현된 지역권, 전세권, 분묘기지권
 2) 시효취득 대상이 아닌 권리: 저당권(점유 수반하지 않는 권리), 유치권, 형성권(취소권, 환매권, 해제권)

3. 취득시효의 대상인 물건
 1) 1필의 토지 일부: 점유취득시효 가능(토지일부에 등기는 불가능하므로 등기부취득시효는 불가능)
 2) 공유지분: 가능, 공유부동산의 전체를 지분의 비율로 점유하여야 한다.
 3) 자기물권: 가능
 4) 성명불상자(者)의 소유물 : 성명불상자의 소유물에 대하여도 시효취득을 인정할 수 있다.

 5) 국유재산 : 국유재산 중 일반재산에 대해 가능하다. 따라서 일반재산에 대한 취득시효가 완성된 후 그 일반재산이 행정재산으로 된 경우에는 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
 6) 집합건물의 공용부분 : 불가능

2) 부동산 점유취득시효

제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 

01 요건

1. 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것
 1) 직접·간접점유를 불문

 2) 자주점유
 3) 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 입증책임은 취득시효를 부정하는 자에게 있다.

 

2. 20년간 점유가 계속될 것
 1) 원칙: 기산점은 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유 개시 시점이 20년의 기산점이 되고 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없다.
 2) 예외: 다만, 점유기간 중 소유명의자의 변동이 없는 경우에는 임의로 선택 가능하므로 취득시효를 주장하는 날로부터 역산하여 20년 이상의 점유 사실이 인정되면 취득시효를 인정할 수 있다.

02 시효완성의 효과: 등기청구건 발생

1. 소유권이전등기청구권의 성질

 1) 채권적 청구권으로 소멸시효 대상이 되나 시효완성자가 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 소멸하지 않는다.

 2) 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도의 방법(양도의 통지)에 의해 양도가 가능하다(반드시 소유자의 동의나 승낙 불요).

 

2. 등기청구권의 상대방: 시효완성 당시의 진정한 소유자
 1) 취득시효기간 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경되었다 하여도 이는 취득시효 중단사유가 될 수 없고 시효취득자는 그 취득시효 완성 당시의 등기명의자(최종등기명의자)에게 시효취득을 주장할 수 있다.
 2) 또한 취득시효기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이루어졌다고 하더라도 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다.

03 시효완성 후 법률관계

1. 시효완성 후 소유자와 시효완성자(점유자)간의 관계
 1) 취득시효가 완성된 이상, 소유자는 시효완성자에 대하여 토지의 인도를 구할 수 없음은 물론이고, 점유자에 대하여 부당이득으로 반환이나 불법점유를 이유로 하는 손해배상도 청구할 수 없다.
 2) 시효취득자는 점유권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 토지소유자를 상대로 시효 완성 후에 토지소유자가 멋대로 설치한 담장 등의 철거를 구할 수 있다.

 

2. 시효완성 후 소유자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우
 1) 시효완성자의 제3자에 대한 대항 여부(제3자의 권리취득 여부)
  ① 시효완성자(점유자)는 취득시효기간 만료 후에 새로이 토지의 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 선·악 불문하고 시효취득으로 대항할 수 없다. 즉, 시효완성 후에 취득시효완성 사실을 알면서 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 전 소유자의 소유권이전등기의무를 승계하지 않는다.
  ② 따라서 시효완성 전에 설정되어 있던 가등기에 기하여 시효완성 후에 소유권이전의 본등기를 마친 자도 취득시효 완성 후 소유권을 취득한 자이므로 시효완성자는 그에 대하여 시효완성을 주장할 수 없다.
  ③ 또한 명의신탁된 부동산에 대하여 점유취득시효가 완성된 후 '명의신탁이 해지되어 그 등기명의가 명의수탁자로부터 명의신탁자에게로 이전된 경우에는 시효완성자는 명의신탁자에 대하여 취득시효를 주장할 수 없다.
   - 그러나 취득시효기간만료 당시의 등기명의인으로부터 명의신탁을 받은 제3자가 소유자로서의 권리를 행사하는 경우, 점유자로서는 취득시효완성을 이유로 이를 저지할 수 있다. 

  ④ 부동산을 취득한 제3자가 원소유자의 배임행위에 적극 가담하였다면 이는 사회질서위반행위로서 무효이고, 이 경우 시효완성자는 소유자를 대위하여 제3취득자 앞으로 경료된 원인무효의 등기의 말소를 구할 수 있다.
있다.
 2) 소유자의 시효완성자에 대한 책임: 소유자가 시효완성 사실을 알고(시효완성자가 취득시효를 주장 한 경우) 처분한 경우에는 점유자에 대해 불법행위책임(채무불이행책임x)을 진다.
 3) 시효완성자의 대상청구권: 시효완성자가 등기청구권이 이행불능으로 인한 대상청구권(매매대금 이나 수용보상금 청구권 등)을 행사하기 위하여는 그 이행불능 전에 등기명의자에 대해 그 권리를 주장하였거나, 등기청구권을 행사하였어야 한다.

3. 소유권취득의 효과
 1) 원시취득: 취득시효로 인한 권리의 취득은 원시취득이다.
 2) 소급효 : 시효취득에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다. 따라서 시효기간 진행중의 시효취득자의 과실취득이나 임대 등은 유효하게 한 것으로 되어 원소유자에게 상환할 필요가 없다.

3) 부동산 등기부취득시효

제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

1. 소유자로 '등기되어 있을 것
 1) 적법 • 유효한 등기일 것을 요하지 않고 무효인 등기도 포함된다.
 2) 다만, 무효인 '이중보존등기에 터잡은 시효취득은 할 수 없다.

 

2. 자주·평온·공연·선의 무과실의 점유
 1) 선의·무과실은 시효기간 내내 계속될 필요는 없고, 점유 개시 시에 있으면 충분하다.
 2) 무과실은 추정되지 아니하므로 시효취득을 주장하는 자가 무과실을 입증하여야 한다.

 

3. 시효기간 10년 경과

 1) 부동산을 점유한 기간과 소유자로 등기된 기간은 다같이 10년 이상이어야 한다.
 2) 점유와 마찬가지로 등기의 승계가 인정되어 등기부취득시효에 의하여 소유권을 취득하는 자는 10 년간 반드시 그의 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간동안 부동산의 소유자로 등기되어 있으면 된다.

 

4. 효과: 시효기간이 완성되면 곧 소유권을 취득한다.

4. 부합

1) 의의

부합이란 소유자를 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되어 어느 특정인에게 소유권 을 귀속시키는 법률규정에 의한 소유권취득의 원인을 말한다(원시취득).

2) 부동산에의 부합

01 원칙

1. 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.
2. 부합한 물건의 가격이 부동산의 가격을 초과하더라도 부동산의 소유자가 소유권을 취득한다.
3. 부합되는 물건은 동산은 물론 부동산도 부합된다는 것이 판례이다.
4. 부합의 원인은 자연적 · 인공적인 것 모두 포함한다.
5. 적법한 권원 없이 타인의 토지에 식재한 수목은 토지에 부합된다.
6. 부합으로 인해 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의해 보상을 청구할 수 있다(제261조).

7. 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 제3자와 매수인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 제3자 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우에 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실 없이 알지 못한 경우라면 매도인으로서는 그에 관한 보상청구를 할 수 없다.

02 예외

1. 타인이 정당한 권원에 의하여 부속시킨 물건은 부동산에 부합되지 않고 부속시킨 자의 소유로 남는다. 따라서 토지의 지상권이나 임차권 또는 사용대차권에 기하여 그 토지에 식재한 수목은 그 토지에 부합되지 않는다.
2. 또한 건물임차인이 권원에 기하여 증축한 부분이 독립된 경제적 효용을 갖지 못하고 부동산의 구성부분이 되는 경우에는 기존건물에 부합되지만, 증축부분이 독립성이 인정된다면 증축부분은 기존건물에 부합되지 않고 증축한 자에게 소유권이 인정된다.
3. 명인방법을 갖춘 수목이나 입등기된 입목, 건물은 토지에 부합하지 않는다.
4. 타인의 토지에 권원 없이 농작물을 경작한 경우라도 토지소유권에 부합되지 않고 경작자의 소유에 속한다.

5. 공동소유

1) 공유

공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 공동소유형태를 말한다.

01 공유의 지분

1. 지분비율은 공유자의 의사표시나 법률의 규정에 의하여 결정된다. 다만, 지분비율이 불분명한 경우에는 지분은 균등한 것으로 추정된다.
2. 지분처분의 자유: 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자기의 공유지분을 자유로이 양도하거나 담보로 제공할 수 있다.
 1) 공유자가 그 지분을 포기하거나 또는 상속인 없이 사망한 경우 그 지분은 다른 공유자에게 각 기분의 비율로 귀속한다(국가에 귀속x).

 2) 다만, 공유자가 그 지분을 포기한 경우, 등기를 하여야 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생한다.

02 공유관계

1. 공유물의 보존(현상·유지행위)
 1) 각자 단독으로 할 수 있다.
 2) 제3자가 공유물을 불법으로 점유·사용하고 있는 경우에 공유자 중 1인은 공유물보존행위로서 공유물전부의 반환을 청구할 수 있다.
 3) 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 
 4) 불법점유자 또는 등기명의자를 상대로 손해배상이나 부당이득을 청구하는 경우에는 각 공유자는 자신의 지분범위 내에서만 청구할 수 있다.
 5) 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 공유물의 보존행위에 속하지 않는다. 즉, 甲의 지분에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 등기가 이루어진 경우, 공유자인 乙은공유물의 보존행위로 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.

 

2. 공유물의 관리(공유물을 사용·수익할 구체적 방법을 정하는 것)
 1) '지분'의 '과반수'로 결정(공유자의 과반수x)한다. 따라서 과반수지분의 공유자는 단독으로 관리에 관한 사항을 결정할 수 있으므로 과반수지분 의 공유자가 그 공유부동산의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다.
  ① 또한 과반수지분의 공유자로부터 다시 그 특정부분의 사용·수익을 허락받은 제3자(예컨대 임차 인)의 점유는 적법하므로 소수 지분의 공유자는 그 점유자에게 공유물의 인도나 점유배제를 구할 수 없고 부당이득의 반환 청구할 수 없다.
  ② 위 경우, 소수 지분의 공유자는 과반수지분의 공유자에게 자기 지분의 범위 내에서 차임상당액을 부당이득으로 반환청구 할 수 있다.
  ③ 그러나 과반수지분권자라도 나대지에 새로이 건물을 건축하는 것은 관리의 범위를 넘은 것이므로 허용되지 않는다.
 2) 공유물의 임대행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위, 는 공유물의 관리행위에 해당하므로 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.
 3)공유자 간의 공유물에 대한 사용·수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 공유지분의 본질적 부분을 침해한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다.

3. 공유물의 처분• 변경: 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(공유자 전원의 동의).

03 공유물의 분할

1. 공유물 분할의 자유 : 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 또한 분할청구권은 언제 나 행사할 수 있으며 소멸시효에 걸리지 않는다.

2. 분할의 제한
 1) 분할금지특약: 공유자 사이의 계약에 의해 5년을 넘지 않는 한도에서 분할금지특약을 할 수 있으며, 이 계약은 갱신할 수 있으나 그 기간은 갱신한 날부터 5년을 넘지 못한다. 공유물이 부동산인 경우에는 분할금지약정을 등기하지 않으면 공유자의 특정승계인에게는 그 약정의 효력이 미치지 않는다.
 2) 법률상 분할금지 : 구분건물의 공용부분, 경계상의 경계표는 분할금지

3. 협의분할
 1) 공유자가 공유물분할을 청구하면 각 공유자는 분할에 관해 협의할 의무를 부담한다.
 2) 구체적인 분할방법으로는 현물분할, 대금분할, 가액배상(공유자 1인이 공유물을 단독소유하고 나머지 공유자에게 가격으로 배상) 등이 있다.

 

4. 재판상 분할: 공유자간 분할의 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 다른 모든 공유자를 상대로 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
 1) 분할의 방법은 현물분할이 원칙이나, 그것이 불가능하거나 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 경우에 경매하여 그 대금을 분할할 수 있다.
 2) 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 의해 제반상황에 따라 합리적인 분할을 하면 된다.
 3) 공유물분할판결은 형성판결이므로 등기 없이도 물권변동의 효과가 발생한다.

 

5. 공유자 전원의 참여 : 협의분할이든 재판상 분할이든 반드시 공유자 전원이 참가해야 한다. 공유자 전원이 분할절차에 참가하지 않은 공유물분할은 무효이다.

 

6 분할의 효과
 1) 분할의 효력발생시기: 협의분할의 경우에는 등기시에, 재판상 분할의 경우에는 판결확정시에 효력발생(분할의 효과는 불소급)
 2) 각 공유자는 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

2) 합유· 총유

01 합유

 1. 개념:  법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인의 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유이다.

 2. 부동산의 합유
  1) 부동산을 합유하는 경우에는 등기부에 합유자의 명의를 모두 기재하고 합유라는 취지를 기재해야 한다. 합유재산을 합유자의 1인 명의로 한 소유권보존등기는 원인무효의 등기이다.
  2) 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
  3) 합유자 중 일부가 사망한 경우 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망한 합유자의 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하는 것이 아니므로 해당 부동산은 잔존 합유자가 2인 이상일 경우에는 잔존 합유자의 합유로 귀속된다.
  4) 합유지분 포기가 적법하다면 그 포기된 합유지분은 나머지 잔존 합유지분권자들에게 균분으로 귀속하게 되지만 이는 등기하여야 효력이 있다.
  5) 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 합유물에 관한 보존행위로서 합유자 각자가 할 수 있으므로, 합유물에 관하여 경료된 원인무효의 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송은 합유자 각자가 할 수 있다.
  6) 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다. 다만, 합유가 종료되면 공유물분할 규정에 따라 합을 함유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다. 

02 총유

1. 개념: 법인 아닌 사단(종중, 교회)의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 경우 총유이다.

2. 특징
 1) 총유에는 지분이 없다.
 2) 총유물의 관리 및 처분뿐만 아니라 총유물의 보존에 있어서도 사원총회의 결의에 의한다.

 3) 총유재산에 관한 소송은 법인 아닌 사단이 그 명의로 하거나 또는 그 구성원 전원이 당사자가 되어 할 수 있을 뿐, 그 사단의 구성원 개인은 대표자라도 소송의 당사자가 될 수 없다(총유재산 보존행위로서 소제기도 불가)