3. 부동산시장론 - 2. 도시공간구조이론 및 지대론

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

▶ 부동산시장론

1. 부동산시장

2. 도시공간구조이론 및 지대론

부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

 

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2. 도시공간구조이론 및 지대론

1) 지대론

1. 리카도의 차액지대론

• 한계지와의 비옥도(생산성)의 차이가 지대를 결정
  • 한계지: 택지이용의 최원방권의 토지로서, 행정구역 상 다른 지역과 인접한 지역 내의 토지
  • 비옥한 토지 부족과 수확체감의 법칙으로 지대가 발생한다
    • 수확체감의 법칙: 일정 크기의 토지에 노동력을 추가로 투입할 때, 수확량의 증가가 노동력의 증가를 따라가지 못하는 현상
    • 지대는 토지소유자의 불로소득, 잉여를 의미
    • 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격에 비례하여 지대가 높아지거나 낮아진다
  • 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않는다
• 생산물가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다

2. 위치지대설: 다른 조건이 동일한 경우 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.

• 튀넨의 고립국이론: 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져옴(위치지대 및 입찰지대 이론)
  • 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화됨

3. 절대지대설: 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인

• 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생

4. 입찰지대설: 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당됨

• 알론소의 입찰지대곡선: 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선
  • 단일도심도시의 토지이용형태를 설명하기 위해 입찰지대 기념 적용

5. 마샬의 준지대론

• 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성함
• 준지대는 토지 이외의 고정생산요소(기계, 기구, 설비)에 발생하는 일시적인 소득
  • 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득
• 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.

6. 경제(파레토)지대

• 공급의 희소성에 따른, 공급이 제한된 생산요소(토지, 노동 등)에 의해 발생하는 추가적인 보수(수입)로, 전용수입을 초과하여 발생하는 일종의 초과수익을 말함
• 전용수입: 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액으로 생산요소의 기회비용을 말한다

2) 도시공간구조이론

1. 다핵이론

• 하나의 중심지를 중심으로 여러 개의 중심지가 형성되며, 이러한 중심지들이 서로 연결되어 복합적인 도시 구조를 이루는 것으로 보는 이론
  • 핵심에 공업, 소매, 고급주택이 있음
  • 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있음
• 여러 중심지가 상호보완적인 역할을 수행하며, 서로 간의 경쟁적인 요소도 존재한다는 가정이 있음

2. 해리스와 울만의 다핵심이론

• 도시 내부에 여러 개의 중심지(core)가 존재하고, 이 중심지들이 서로 독립적으로 발전하며 상호보완적인 역할을 수행하는 것으로 보는 이론
  • 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익 때문에 집중하려는 경향이 있음
  • 서로 다른 도시활동 중에서 집적 불이익이 발생하는 활동이 상호 분리되는 경향 발생
• 도시활동 중 교통이나 입지 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능이 있음

3. 헤이그의 마찰비용이론

• 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다

4. 버제스의 동심원이론: 소득의 변화가 도시공간구조의 변화 야기

• 도시구조가 원을 그리면서 팽창, 형성된다는 이론:
  • 침입, 경쟁, 천이과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화함
  • 점이(천이) 지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 근거리에 위치
• 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용

5. 크리스탈러의 중심지이론: 공간적 중심지 규모의 크기에 따라(고차, 중차, 저차중심지 등) 상권의 규모가 달라진다

 1) 중심지 구분

• 고차중심지: 백화점, 시청, 대학교
• 중차중심지: 재래시장, 구청, 중고등학교
• 저차중심지: 구멍가게, 동사무소, 초등학교

 2) 개념

• 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모(고객 수)를 말한다. 
• 도달범위 -> 재화의 도달거리: 특정 재화나 서비스를 얻기 위하여 고객들이 통행하는 최대의 거리를 말하며, 판매량이 '0'이 되는 범위를 말한다.
• 중심지 재화 및 서비스는 중심지에서 배후지로 제공된다.
• 고차중심지일수록 최소요구범위와 재화의 도달범위가 더 크다

▶ 중심지이론 기출문제(34회): https://polissage.tistory.com/38

34회 공인중개사 기출-1차 부동산학개론 14번

6. 넬슨의 소매입지이론

• 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액 확보를 위해 어떤 장소에 입지해야 하는지를 제시
• 양립성 강조: 상점들 간의 경쟁이 발생하지 않도록 서로 다른 상품군을 판매하는 상점들이 위치할 수 있는 조건을 의미. 즉, 서로 다른 상품군을 판매하는 상점들이 서로 가까이 위치하여 고객들이 쉽게 이동할 수 있게 한다

7. 호이트의 선형이론

• 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타남
  • 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상
  • 교통의 선이 도심에서 방사됨
• 고소득층의 주거지가 형성되는 주요인으로 주요 간선도로의 근접성 제시

3) 상권분석이론

1. 레일리의 소매인력법칙

1. 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기(인구유인비율)는 두 중심지의 크기에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례함
2. 인구유인비율
   • A/B* (b/a)^2
     • A= A도시 인구 5만, B = B도시 인구 10만, a = A까지의 거리 5km, b = B까지의 거리 10km
     • 5/10 * (10/5)^2 = 4/2 → A와 B로 유인될 비율 2:1
   • 인구에 각 비율을 곱하여 유인되는 인구규모 산축

2. 컨버스의 상권이론

• 레일리의 소매인력법칙 응용
• 상권 구성 요소 중 상권 내 상점들의 종류와 크기가 가장 중요한 역할을 한다고 주장
• 구매 설명시 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인만 고려

3. 허프 모형 ※34회 기출

소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다.

• 허프의 확률모형(공간 마찰계수가 2일때)
  • 구매지 면적/거리를 공간마찰계수만큼 거듭제곱한 수
  • 구매지향비율(방문확률): 구매중력 간 비율

• 크리스탈러의 이론은 중심지 형성과정에 중점을 두었으며, 레일리와 허프의 중력모형이론은 중심지간의 상호작용에 중점을 두었다.
  • 레일리의 소매인력 법칙에 비해 다수의 경쟁업체가 존재하는 도시지역에서 각 점포의 소비자 유인 및 매출을 추산하는데 유용하다.
• 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달리짐
  • 모형 적용 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 함
  • 교통조건이 나쁠 경우 공간마찰계수가 커짐
• 추정매출액: 인구 * 구매지향비율 * 인당소비액

4) 공업지 입지론

1. 뢰시의 최대수요이론: 공업입지이론

• 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 함

2. 베버의 공업입지론

• 생산자는 합리적 경제인이라고 가정
• 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 최적 입지점으로 봄
• 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익 제시
• 입지삼각형 모델을 통해 수송비 최소화지점을 먼저 찾고, 인건비 최소화지점, 집적이익 최대 지점을 순차적으로 찾음
• 등비용선: 최소 수송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선

 

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2023.2월 넷째주 공부 내용
- 부동산시장론 이론:전체
- 문제풀이(7/21): 기본 개념서에 내용이 없어서 문제 풀면서 정리(chatGPT 활용)