1. 부동산학 총론 1) 부동산의 개념과 분류 (1)

1차 부동산학개론

▶ 1. 부동산학 총론

 1) 부동산의 개념과 분류

 2) 부동산의 특성 및 속성

2. 부동산경제론

3. 부동산시장론(완료)

4. 부동산정책론(완료)

5. 부동산투자론(완료)

6. 부동산금융론(완료)

7. 부동산개발 및 관리론(완료)

8. 부동산감정평가론(완료)

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1. 부동산의 개념과 분류

1) 부동산의 개념

01 복합개념의 부동산 - 부동산의 복합개념

1. 부동산의 복합개념(종합개념): 부동산을 기술적·경제적·법률적 측면의 세 가지 측면으로 종합적으로 이해하려는 사고원리

 1) 복합개념의 부동산

  ➀ 유형적 측면

•   기술적 측면(물리적 측면) - 지세, 지반, 구조, 설계 → 기술적 개념

  ➁ 무형적 측면

•   경제적 측면 - 가격, 수익 → 경제적 개념
•   법률적 측면 - 권리관계, 법적 규제 → 법률적 개념

2. 복합부동산: 토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 부동산(단독주택, 아파트)

•  법적으로는 토지와 건물을 독립된 물건으로 보나, 실제 부동산 활동(거래·평가 등)시에는 토지와 건물 등이 하나의 결합된상태로 취급하는 부동산
•  복합개념의 부동산과는 다른 개념

02 법률적 개념(제도적 측면)의 부동산

1. 협의의 부동산: 민법에서 정의한 개념

•  민법에서는 부동산을 토지 및 그 정착물이라고 규정하고 있음
•  동산과 부동산의 구분: 부동산 이외의 물건은 동산

 1) 토지: 지표의 일부를 일정범위로 구획·구분하여 그 구분된 개별토지를 1필의 토지라 함

•  1필지마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재

 2) 정착물: 토지에 계속적, 항구적으로 부탁된 상태로 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 물건

• 토지와 별개인 독립된 정착물: 등기된 건물, 등기된 입목
• 토지의 일부인 정착물: 교량, 돌담, 도로의 포장
• 이동이 가능한 물건은 부동산정착물로 판단하지 않음: eg. 헐어버린 건축물, 판잣집, 가식 중의 수목

 3) 건축물의 설비를 부동산정착물로 판단하는 기준

   ➀ 물건이 부동산에 부착된 방법에 따른 구분

• 설비 제거시 건물에 손상이 발생하거나 효용이 감소하면 해당 설비는 부동산 정착물로 취급
• eg. 수도배관, 전기배선

   ➁ 거래당사자간의 관계에 따른 구분

• 임대인이 설치한 것은 부동산정착물로 취급, 임차인이 설치한 것(거래·농업·가사정착물)은 부동산정착물로 취급하지 않음
• 부동산 매매시 그 설비가 정착물인지 아닌지가 불분명한 경우 정착물로 간주되어 매수인에게 넘어감

   ➂ 물건의 성격 및 용도에 따른 구분

• 특정 용도에 맞게 설치된 물건이나 주문제작된 것은 부동산 정착물(방법창, 유리문, 교회용 책상, etc.)

   ➃ 물건을 설치한 의도에 따른 구분

• 임대인이 임대건물의 가치증진을 위하여 설치한 붙박이 에어컨 등은 부동산정착물
• 임차인이 당사자의 편의를 위해 설치한 것은 부동산정착물이 아님

2. 광의의 부동산: 협의의 부동산에 준부동산을 포함하는 개념

 1) 민법상 부동산은 아니지만 부동산처럼 등기·등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급하는 것으로 부동산학의 연구대상이 되며 부동산 활동의 대상이 됨

• 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산: 자동차, 항공기, 건설기계, 선박(20t 이상), 입목
• 동산과 부동산의 결합물: 공장재단, 광업재단

03 경제적 개념의 부동산

경제적 개념의 부동산은 생산⋅교환⋅분배⋅소비⋅투자의 측면에서 보는 부동산으로서 이 경우 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품으로서의 부동산이 된다.

 

1. 자산: 다른 재화에 비해 경제적 가치가 큰 자산(재산)

• 투자대상, 재테크 수단, 임대료수입이나 매각차익을 획득하기 위한 투자수단으로써의 자산

2. 자본

• 아파트 등 최종재화를 생산하기 위하여 중간재로서 투입되는 자본의 개념

3.생산요소(생산재): 재화를 생산하기 위하여 필요한 토지·자본·노동·경영 등

 1) 능동적 생산요소 vs 수동적 생산요소: 이동 가능 여부에 따라 구분

• 토지는 수동적 생산요소

 2) 생산요소에 대한 대가: 생산요소를 타인에게 빌렸을때 지불해야 하는 대가

  ➀ 지대: 토지 사용대가

  ➁ 이자: 자본 사용대가

  ➂ 임금: 노동 사용대가

  ➃ 이윤: 경영 사용대가

 

4. 소비재

• 인간의 욕구(효용, 편익) 충족을 위해 가격을 지불하고 소비하는 재화
• eg. 임대주택 거주, 유료주차장 이용, 쾌적하고 안정적인 주거생활을 위해 주택을 구입하는 경우

5. 상품

• 공급자가 공급하거나 판매함을 통하여 교환의 대상이 되는 유·무형의 재화

04 기술적 개념(물리적 측면)의 부동산

공간, 자연, 위치, 환경 등

1. 자연 : 토지를 자연환경(natural environment)으로 정의하는 토지의 가장 넒은 의미의 정의

2. 위치

•  절대적 위치: 부동산의 자연적(물리적) 위치, 변할 수 없음
•  상대적 위치: 부동산의 사회적⋅경제적⋅행정적 위치를 말하며 변경 가능

3. 공간 : 수평공간, 공중공간, 지하공간의 3차원 공간으로 구성됨 특히 공중공간과 지중공간을 합하여 입체공간이라 함.

4. 환경 : 토지를 자연으로 파악할 경우 토지는 자연으로서 자연환경이 됨

 

2023.10.29 - [공인중개사 공부/공인중개사 기출문제] - 34회 공인중개사 기출문제-1차 부동산학개론

34회 공인중개사 기출문제-1차 부동산학개론

 

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2023.3월 셋째주 공부 내용
- 부동산학 총론 이론: 1. 부동산의 개념과 분류
- 문제풀이(7/9)

 

2023.10.29

1절 개념 재학습, 23년도 문제풀이