1. 부동산학 총론 2) 부동산의 특성 및 속성

1차 부동산학개론

▶ 부동산학 총론

1. 부동산의 개념과 분류

2. 부동산의 특성 및 속성

부동산경제론

부동산시장론(완료)

부동산정책론(완료)

부동산투자론(완료)

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

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2023.3월 넷째주 공부 내용
- 부동산학 총론 이론: 1. 부동산의 특성 및 속성
- 문제풀이(10/10)

2. 부동산의 특성 및 속성

1) 토지의 특성

01 토지의 자연적 특성

물리적 특성이라고도 함. 토지의 근본적·선천적·본질적·불변적 특성

 

1. 부동성: 고정성, 비이동성

• 동산과 부동산을 구별하는 근거가 됨. 공시 방법을 등기로 하는 면에서 일반재화와 차이가 있음
• 중개, 입지선정, 감정평가 등 부동산활동이 임장활동·정보활동화됨
• 부동산활동 및 부동산현상이 지역별로 다르게 나타남
• 지역시장별로 수급불균형의 문제 발생

2. 부증성: 물리적 절대량을 늘릴 수 없으며 생산이 불가능

공유수면 매립이나 간척지의 개발은 물리적인 공급 증가가 아니라 용도전환 측면으로 파악 필요 

• 토지에는 생산비의 법칙이 적용되지 않음
• 지가 상승의 근본적인 원인, 토지의 희소성 증가시킴
• 도심지역에서의 집약적 토지이용을 필연화시킴
• 토지시장에 법적 규제의 필요성을 제기

3. 영속성: 비소멸성·비소모성·불변성

• 물리적 감가상가이론 적용 배제
• 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식 적용 불가
• 이용·사용이익과 소유이익 분리 → 임대차시장 형성
• 건물의 내구성과 더불어 자산가치의 보존력을 높여 투자재로서의 선호도 유발

4. 개별성: 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않음, 이질성·비대체성·비동질성

• 인접성과 용도의 다양성으로 용도적인 대체는 가능
• 건물이나 기타 개량물에도 적용 가능
• 물리적으로 동질적이어도 경제적·법적 성격에 따라 가격이 달라짐 → 일물일가의 법칙 성립하지 않음

5. 인접성(연결성): 인접한 토지와 상호 연관성 있음

• 부동성과 함께 정·부의 외부효과를 설명
  • 외부효과: 부동산의 외부환경이 대상부동산에 긍정적 또는 부정적인 효과를 발생시키는 것
• PIMFY, NIMBY 현상 유발
• 물리적 대체는 불가능하나 용도면에서 대체 이용 가능

02 토지의 인문적 특성

1. 용도의 다양성

• 용도의 다양성은 최유효이용의 성립(판단)근거가 됨
• 후보지·이행지의 경우처럼 토지의 전환과 이행을 통하여 경제적·용도적 공급을 가능하게 함

2. 병합·분할의 가능성

• 용도의 다양성을 지원
• 합병 증가·감가, 분할 증가·감가를 발생시킴

3. 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성

토지의 절대적(물리적) 위치는 변하지 않지만, 토지의 상대적 위치가 달라짐에 따라 가치가 변할 수 있음

2) 부동산의 공간성

공간으로서의 토지는 지표(수평공간)뿐만 아니라 공중공간과 지하공간을 포함하는 입체공간을 의미함

01 토지소유권의 공간적 범위와 그 권리

민법 제212조 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

1. 지표권

수평공간을 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나, 건축물을 세우거나 지표상의 물을 사용·수익·처분할 수 있는 권리

 

2. 공중권: 공중공간을 일정한 고도까지 사용하거나 관리할 수 있는 권리

• 공적 공중권: 공공기관이 일정범위 이상의 공중공간을 공익목적으로 이용할 수 있는 권리
• 사적 공중권: 일조권·조망권 등

3. 지하권

지하수를 개발하여 이용할 권리는 인정하나, 광물(공적 지하권의 대상)에는 토지소유권자의 권리가 미치지 못함

02 부동산의 공간가치 개념

• 부동산가격은 수평·공중·지하공간에 해당하는 3차원 입체공간의 가치를 전부 합한 것
• 물리적·경제적·법률적 측변의 복합개념

2023.10.31 - [공인중개사 공부/공인중개사 기출문제] - 34회 공인중개사 기출문제-1차 부동산학개론 1번

34회 공인중개사 기출문제-1차 부동산학개론 1번