공인중개사 공부/부동산학개론

5. 부동산투자론 - 3. 부동산 투자분석 (1)

polissage 2023. 11. 28. 23:52
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1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

▶ 부동산투자론

1. 부동산투자분석 및 기법

2. 부동산투자의 위험과 수익

3. 부동산투자분석

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

 

3. 부동산 투자분석

1) 화폐의 시간가치

 1. 부동산투자 시점은 현재이며, 수익발생 시점은 미래이므로, 현재시점과 미래시점의 가치를 일치(이자율)시켜야 한다.

 2. 현재의 1원이 미래의 1원보다 크다

 3. 이자율이 클수록 미래가치도 커지고, 현재가치는 작아진다.


01 이자율

 1. 단리: 투자원금에 대해서만 붙는 이자

 2. 복리: 지급받을 이자가 원금에 가산된 금액에 다시 이자가 발생함

  1) 부동산 투자에서 사용하는 이자율은 통상적으로 복리

 

02 화폐의 시간가치계수

미래가치 계산 공식 현재가치 계산 공식 
① 일시불의 미래가치계수: 이자율이 r%일 때 현재의 1원이 n년 후에 얼마가 되는가? 일시불의 미래가치 = 일시불 * 일시불의 내가계수
 ④ 일시불의 현재가치계수: n년 후에 1원은 현재가치로 얼마인가? 일시불의 현재가치 계산 = 일시불 * 일시불의 현가계수
② 연금의 미래가치계수: 매년 1원씩 적금을 계속 불입하면 n년 후에 얼마가 되는가? 연금의 미래가치 계산 = 연금 * 연금의 내가계수
 ⑤ 연금의 현재가치계수: n년 동안 매년 1원씩 받게 될 연금을 현재가치로 환원하면? 연금의 현재가치 계산 = 연금 * 연금의 현가계수
③ 감채기금계수: n년 후에 1원을 만들기 위해 매년 얼마씩 적립해야 하는가? 매 기 적립액 = 미래가치 * 감채기금계수
 ⑥ 저당상수: 1원을 차입했을 때 상환해야할 원리금(부채서비스액)은? 원리금 = 융자원금* 저당상수

1. 미래가치계수(내가계수)

 1) 일시불의 미래가치계수 = 일시불의 현가계수와 역수 관계

 2) 연금의 미래가치계수 = 감채기금계수의 역수

 3) 감채기금계수 = 연금의 내가계수의 역수

  

2. 현재가치계수(현가계수)

 1) 일시불의 현재가치계수 = 일시불의 내가계수의 역수

 2) 연금의 현재가치계수 = 저당상수의 역수

 3) 저당상수 = 연금의 현가계수의 역수

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2) 투자를 통한 현금흐름의 계산

01 투자분석의 전제

1. 부동산 취득시 지분투자액과 저당투자액을 함께 고려한다. 즉 매 기 상환 원리금과 투자기간 말에 부동산 매각시 상환하지 못한 융자잔금을 고려한다.

2. 부동산투자안의 타당성 분석을 위해 예상현금흐름이 계산되어야 한다.

 1) 영업현금흐름(영업 현금수지): 보유기간 동안의 운영을 통해 발생

 2) 매각현금흐름(지분복귀액): 기간말 처분시 발생하는 매매차익, 양도차익

02 영업현금흐름(영업수지)의 계산

주요 항목을 계산할 수 있어야 함
    단위당 예상임대료                                
x  임대단위수               
---------------------
    가능총소득(PGI: Potential Gross Income)(가능조소득, 잠재총소득)
-  공실 및 대손충당금                   
+  기타소득(주차장 임대료, 자판기 수입 등)(영업외 수입) 
---------------------
    유효총소득(EGI: Effective Gross Income)(유효조소득): 실제 총임대료 수입
-  영업경비(OE: Operating Expenses)[유지수선비, 재산세, 보험료, 기타 항목]                   
--------------------
    순영업소득(NOI: Net Operating Income)                         
-  부채서비스액(DS: Debt Service)(원리금 상환액, 월부금, 저당지불액, 원금+이자)
--------------------
    세전현금수지(BTCF: Before-Tax Cash Flow)(세전현금흐름)
-  영업소득세(TFO: Taxed From Operating)(법인세)                      
--------------------
   세후현금수지(ATCF: After-Tax Cash Flow)(세후현금흐름)

 

1. 가능총소득: 100% 임대를 가정한 잠재적 예상임대료

2. 공실 및 대손충당금: 최소한의 예상 공실률로 일반적으로 가능총소득의 5% 산정

3. 기타소득: 임대료 외 부가적 수입(주차장 수입, 자판기 수입, 광고판 수입 등)

4. 유효총소득: 가능총소득보다 클 수도 있다.

5. 영업경비: 운영 및 임대에 소요되는 경비 ※ 기출

영업경비 포함 영업경비 불포함
유지·관리비
화재보험료 등 손해 보험료
광고비, 인건비, 전기요금, 전화요금
재산세·종합부동산세 등 보유관련 조세		 소유자 급여 및 개인업무비
영업소득세, 자본이득세, 법인세, 취득세
감가상각비, 자본적 지출(가치증가, 증축, 교체)
부채서비스액

 

6. 순영업소득: 세전현금흐름과 동일할 수도 있다.

7. 부채서비스액: 매기 지불해야하는 원리금 상환액

8. 세전현금수지: 대출금이 없다면 순영업소득과 동일

9. 세후현금수지: 영업소득세가 없다면 세전현금수지와 동일

 

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