34회 공인중개사 기출-1차 부동산학개론 21~25번

polissage 2023. 11. 25. 09:38

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21. 부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.
ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다.
ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다.
ㄹ. 부동산 투자자가 대상 부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성위험에 해당한다.

➀ ㄱ, ㄴ ➁ ㄱ, ㄷ ➂ ㄴ, ㄷ ➃ ㄴ, ㄹ ➄ ㄷ, ㄹ

정답: ➃

ㄱ. ㄴ. 기대소득에 대한 변동가능성을 위험으로 정의: 변동성이 높을수록 불확실성이 커지며 위험이 크다고 볼 수 있다.

▶ 분산, 표준편차, 변이계수(위험/수익) 등으로 측정한다.

ㄷ. 경기변동, 인플레심화 등 시장의 전반적인 힘에 위해 발생하는 위험은 체계적 위험에 해당한다.

ㄹ. 부동산의 낮은 환금성으로 발생하는 위험은 유동성 위험이다.

22. 갑은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50%
○ 연간 저당상수: 0.12
○ 가능총소득(PGI): 5,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
○ 영업경비비율: 유효총소득의 28%

➀ 1.08 ➁ 1.20 ➂ 1.50 ➃ 1.67 ➄ 1.80

정답: ➀

부채감당률은 순영업소득/부채서비스액이다.

순영업소득: 가능총소득- 공실손실상당액 및 대손충당금 - 영업경비 = 5,000 - 500 - 1,260 = 3,240
부채서비스액(연간원리금): 대출원금 * 연간 저당상수 = 3,000

부채감당률은 3,240/3,000 = 1.08

푼 거를 보니 3,240도 구하고 3,000도 구했는데 부채서비스액 개념을 정확히 안잡고 2,500으로 나누어버렸군..

23. 다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액: 50,000만원
○ 지분투자액: 36,000만원
○ 가능총소득(PGI): 6,000만원
○ 공실률: 15%
○ 재산세: 500만원
○ 원리금상환액: 600만원
○ 영업소득세: 400만원

➀ 8 ➁ 10 ➂ 12 ➃ 15 ➄ 20

정답: ➁

세후현금흐름승수 = 지분투자액/세후현금수지

세후현금수지를 구해보자.

가능총소득 ----- 6,000만원

- 공실 및 대손충당금 ----- 6,000만원 * 15% = 900만원

---------------------

유효총소득 ------ 5,100만원

- 영업경비(재산세) ------ 500만원

--------------------

순영업소득 ------ 4,600만원

- 부채서비스액(원리금상환액) ------ 600만원

--------------------

세전현금수지 ------ 4,000만원

- 영업소득세 ------ 400만원

--------------------

세후현금수지 ------ 3,600만원

36,000/3,600 = 10

24. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

➀ 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.

➁ 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.

➂ 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.

➃ 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 총족되어야 할 최소한의 수익률이다.

➄ 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

정답: ➀

시중금리 상승은 부동산투자의 기회비용을 높이므로 부동산투자자의 요구수익률을 상승시킨다

➂번을 잘 모르겠어서 3번을 선택하고 틀렸다. 다시 봐도 이해를 하기가 좀 어려웠는데...

개념

총자본수익률은 순영업소득/총투자액이다.
레버리지를 사용하는 경우 자기자본 수익률은 (순영업소득-이자지급분)/지분투자액이다.

레버리지를 사용하지 않는 경우 지분 100만원에 대해 수익이 10만원 생긴다고 가정하자:

총자본수익률 = 자기자본수익률 10%

동일한 투자 건에서 타인자본 100만원을 빌리고 이에 대한 이자가 5만원이라고 가정하자. 총자본수익률이 10%이므로 총투자액 200만원에 대해 수익이 20만원 발생한다.
- 총자본수익률 10% = 20/200
- 자기자본수익률 15% = (20-5)/100
- 레버리지를 사용해서 자기자본수익률 > 총자본수익률인 상황이고, 레버리지를 사용하지 않는 경우보다 이익이 크므로(15만원 > 10만원) 정의 레버리지 효과가 된다.
- 이자가 10만원이면 레버리지를 사용하지 않는 경우와 수익률이 동일한 중립적 지렛대효과
- 이자 금액 크기에 따라 어떤 레버리지 효과인지 좌우되는 것이군!

간신히 이해가 되었다. 어렵게 생각하는건가 ㅠ

일단 외워야할듯

25. 갑은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 순영업소득(NOI): 2억원/년
○ 원리금상환액: 2,000만원/년
○ 유효총소득승수: 4
○ 지분투자액: 8억원

➀ 유효총소득은 2억5천만원

➁ 부채비율은 25%

➂ 지분환원율은 25%

➃ 순소득승수는 5

➄ 종합환원율은 20%

정답: ➂

지분환원율 = 세전현금수지/지분투자액

세전 현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액이므로 세전 현금수지는 1억 8천만원

따라서 지분환원율은 1억8천만원/8억 = 22.5%

➀ 유효총소득승수 = 총투자액/유효총소득 이므로 10억을 4로 나누어 유효총소득을 구할 수 있다.

▶ 유효총소득 = 2억5천만원

➁ 부채비율 = 부채/지분(자본)이므로

▶ 2억/8억 = 25%

➃ 순소득승수 = 총투자액/순영업소득

▶ 10억/2억 = 5

➄ 종합환원율 = 순영업소득 / 총투자액(순소득승수의 역수)

▶ 2억/10억 = 20%

어림셈법 개념이 바로 튀어나올 수 있도록 외우는게 필요할 듯 하다.

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