공인중개사 공부

부동산금융론

polissage 2023. 2. 5. 19:53
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1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

부동산투자론

▶ 부동산금융론

 1. 자산유동화증권

 2. 주택증권유동화증권

 3. 부동산개발금융

 4. 주택담보노후연금

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

 

2023.2.5 공부 내용
- 부동산금융론 이론: MBS~주택담보노후연금
- 문제풀이(8/18): MBS 및 부동산투자회사 및 아직 익숙하지 않음

주택저당유동화증권

01 주택저당유동화제도(MBS)

1) 정의

  1. 개별금융기관이 보유한 장기주택저당(대출)채권을 집합화하여 한국주택금융공사에 매각하고, 한국주택금융공사가 집합물을 기초로 발행한 증권을 매각하여 조달한 자금을 금융기관에 공급하고 대출을 실행할 수 있게 함로써 차입기회를 확대하는 제도

2) 종류

  1. MPTS(Morgage Pass-Through Securities): 자동이체식 이전저당증권
    1. 지분형 증권. 증권 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물의 현금흐름(저당지불액)에 의존
    2. 관련 위험(만기전변제위험, 이자율위험, 채무불이행위험)이 투자자에 이전되는 주택저당 담보부채권으로, MBB와는 달리 발행에 따른 발행기관의 초과담보 제공이 필요 없으며 높은 위험에 따라 높은 수익이 제공됨
    3. 원리금 수취권과 저당권 보유는 증권매수자가 모두 가짐
    4. 발행기관은 자신의 자산을 매도하는 것이므로 발행액만큼 자산은 감소하지만, 현금이 증가하기 때문에 자산의 크기에는 변화가 없게 된다. 즉 주택저당의 총액과 이체증권의 발행액이 같아진다.
    5. 콜방어 불가
  2. MBB(Morgage Backed Bond)
    1. 주택저당채권 집합물의 원리금 수취권과 소유권을 발행기관이 가지고 그로부터 나오는 현금흐름을 기초로 채권을 발행하여 자금 조달
    2. 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적. 조기상환위험, 채무불이행위험을 발행기관이 부담하므로 안정성을 담보하기 위해 MBB발행액은 주택저당채권 집합물보다 적게 발행
    3. 콜방어 가능
  3. MPTB(Mortgage Pay-Through Bond): 원리금 이체식 저당채권
    1. MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 가짐
    2. 채권·지분 혼합형 주택저당 담보부증권(MBS)으로 발행기관이 자동이체식 MPTS를 담보로 하여 채권을 발행하면서 주택저당권은 발행기관이 보유하고 투자자(매수자)에게 원리금 수취에 따른 지분권을 이전하는 주택저당 담보부채권으로, 다른 조건이 같은 경우 주택저당 담보부채권(MBB)보다 작은 규모의 초과담보물이 필요함
    3. 콜방어 불가
  4. CMO(Collateralized Morgate Obligation): 다계층채권
    1. 하나의 저당 집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권
    2. CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행
    3. 콜방어 부분 가능
  5. CMBS(Commercial Morgate Backed Securities):
    1. 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지를 기초자산으로 하여 발행하는 증권

02 저당대출

정리중

03 주택저당시장의 구조: 주택금융시장

  1. 제1차 저당시장: 주택자금의 차입자와 저당대출을 제공하는 1차 대출기관(금융기관)간의 시장(주택자금 대출시장)
  2. 제2차 저당시장(유동화시장): 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 시장(주택자금 공급시장: 1차 시장에 자금 공급)
    1. 금융기관(1차 대출기관) → 한국주택금융공사(2차 대출기관) → 기관투자자
      1. 1차 대출기관은 주택저당(대출)채권 집합물을 매각
      2. 기관투자자는 주택저당증권(MBS) 매입

04 주택저당증권(MBS)의 발행효과

정리중

 

부동산개발금융

1) 정의:

부동산 공급자나 개발업자가 자금을 조달하는 금융기법

2) 분류 

  1. 전통적인 방법: 건축대부나 주택상환사채 발행(부채금융)
    • 주택상환사채: 한국토지주택공사와 주택건설등록 사업자가 발행. 일정기간 후 주택으로 상환받을 수 있는 채권
  2. 사업성 기준: 프로젝트 파이낸싱(부채금융)
  3. 지분증권발행: 주식 발행(지분금융)
    • 지분금융: 조달한 자금이 자기자본화되어 상환의무가 없는 경우
      • e.g. 부동산투자회사, 공모에 의한 증자
  4. 부채증권발행: 채권 발행(부채금융)
    • e.g. 자산담보부기업어음
  5. 주식+채권: 메자닌 금융 기법

 

01 프로젝트 파이낸싱

  1. 정의: 부동산 개발업자가 대규모 개발사업을 위해 별도의 프로젝트개발회사를 설립하여 장래의 수익성을 기초로 개발에 필요한 자금을 금융기관으로부터 차입
  2. 특징
    • 비소구금융·제한적 소구금융
      • 원리금 상환재원이 프로젝트에서 산출될 미래의 현금흐름에 한정됨. 대출기관이 사업주에 대해 부분적인 상환요구가 가능(제한소구방식)
    • 부외금융: 사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시되지 않음
    • 당사자간 위험배분
      • 사업주는 컨소시엄 구성, 프로젝트 회사 설림
      • 대출기관은 대주단(신디케이트 loan - 공동대출) 구성
      • 금융기관은 위험을 줄이기 위해 위탁관리 계좌, 시공사에 책임준공 의무부담, 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구, 시행사·시공사에 추가출자 요구 등을 할 수 있다
    • 높은 금융비용
      • 자금 제공까지 시간과 비용이 크게 소모되므로 높은 금리 및 수수료 요구
      • 금리가 높아 사업 성공시 금융기관은 높은 수익을 올림
    • 단일사업성: 대출기관이 사업 성공을 위해 단일 사업을 추진할 것을 요구
    • 프로젝트 회사는 법인세 감면 가능

 

02 부동산투자회사(REITs)

1) 정의

부동산을 지분증권화한 주식을 발행하는 지분금융. 부동산에 대한 간접투자수단

2) 발기설립 및 운용

  1. 발기설립방법
    1. 현물출자에 의한 설립 불가
    2. 부동산 등 현물출자는 공모 등으로 최저자본금 70억원 조달 이후 가능
  2. 설립 자본금
    1. 자기관리 부동산투자회사: 5억원 이상
    2. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 3억
  3. 영업인가 또는 등록 후 6개월 이내 최저(영업)자본금
    1. 자기관리 부동산투자회사: 70억원 이상
    2. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 50억
  4. 영업인가 등록 이후 금융기관으로부터 자금 차입 가능

3) 부동산투자회사 유형

  1. 자기관리 부동산투자회사
    1. 실체회사. 본점 외 지점, 상근 임직원 존재
    2. 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행(5인 이상의 자산운용전문인력 필요)
    3. 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수익 50%를 초과하여 소유하지 못함
  2. 위탁관리 부동산투자회사
    1. 명목회사. 본점 외 지점 설치 불가. 직원 및 상근 임원을 둘 수 없음
    2. 자산 투자·운용을 외부 자산관리회사에 위탁
  3. 기업구조조정 부동산투자회사
    1. 기업의 정상화를 목적으로 설립됨
    2. 명목회사. 존속 기한 한시적(5~7년)
    3. 일반인에 대한 주식 공모 의무비율을 적용받지 않고, 발행 주식 상장 의무가 없음.
    4. 배당의무 및 1인당 주식소유한도 없음
    5. 법인세 면제
  4. 자산관리회사
    1. 위탁관리 또는 기업구조조정 부동산 투자회사의 위탁으로 자산 투자·운용업무 수행
    2. 자본금 70억 이상
    3. 5인 이상의 자산운용전문인력 필요
  5. 부동산투자자문회사
    1. 부동산 투자회사의 위탁으로 자산 투자·운용에 관한 자문 및 평가업무 수행

 

03 메자닌금융

  1. 정의: 조달한 개발자금의 성격이 지분과 부채의 성격을 함께 가짐
  2. 유형
    1. 전환사채
    2. 신주인수권부사채
    3. 상환우선주
    4. 상환전환우선주

주택담보노후연금

1) 정의

  1. 주택연금(주택담보노후연금보증)이란 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우
    1. ① 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나,
    2. ② 주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 한국주택금융공사를 공동수익자로 하는 계약)에 따른 신탁을 등기하여 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말함(「한국주택금융공사법」 제2조 제8호의2 및 「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2) 제2항).
  2. 특징
    • 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적됨
    • 업무시설인 오피스텔은 제외
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