6. 부동산금융론 - 1. 부동산금융 (2)
1차 부동산학개론
부동산학 총론
부동산경제론
부동산시장론
부동산정책론
부동산투자론
▶ 부동산금융론
1. 부동산금융
2. 부동산증권론
부동산개발 및 관리론(완료)
부동산감정평가론(완료)
3) 저당상환방법
01 금리방식에 의한 저당대출
1. 이자율
1) 종류: 고정이자율제도, 변동이자율제도
2) 이자율 결정요소
① 대출자의 자금동원비용: CD금리(양도성예금증서수익률), 콜금리, 코픽스금리(COFIX, 자금조달비용지수)
② 예상인플레이션율: 인플레가 예상될 경우 대출금리가 높아짐
③ 담보가치나 담보인정비율(대부비율)에 따른 위험도: 담보주택가치가 하락하는 경우, 담보인정비율이 상승하는 경우 채무불이행 위험이 커지므로 대출금리가 인상된다.
④ 차입자의 신용: 차입자의 소득 감소, 신용도 감소 등으로 채무불이행 위험이 커질 때 대출금리가 인상된다.
2. 이자율 결정원리
1) 실질이자율: 인플레이션이 없는 상태의 최소한의 요구이자율
실질이자율 = 명목이자율 - 인플레율(예상인플레율 + 초과인플레율)
2) 명목이자율(계약이자율, 표시이자율): 시장의 실질이자율, 예상인플레율 등을 더하여 대출자가 정하는 이자율
명목이자율(대출금리) = 실질이자율 + 예상인플레율
3. 대출기관의 저당대출위험요인
1) 채무불이행위험(원금회수위험)
① 차입자(채무자)의 상환능력이 부족해짐에 따른 위험이나 저당대출 이후 주택의 담보가치가 하락하여 대부비율(LTV)가 상승할 때 대출기관이 대출 원금을 회수하지 못할 위험
② 채무불위행위험을 줄이기 위한 방안
- 대부비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 하향조정
- 차입자의 신용평가 강화
2) 이자율변동위험
① 고정금리저당대출의 경우 대출 이후 시장금리가 상승하면 이를 대출이자율에 반영할 수 없음
② 대출상품의 만기가 길수록 금리변동위험이 커짐
3) 조기상환위험(만기 전 변제위험)
① 차입자가 여유자금이 있는 경우 조기상환 발생 가능 ▶ 이자수익 상실에 대한 중도상환수수료 부과 가능
② 대출 이후 시장금리가 하락하면 더 낮은 금리의 대출을 이용하여 기존 대출을 갚을 수 있음
4) 유동성위험
① 대출기관의 자금이 부족한 위험: 주택금융의 만기는 주로 10년 이상이므로 원리금 회수가 늦은데 비하여 예금만기에 지급할 자금이 부족해짐
② 대출기관은 주택저당채권을 매각하여 유동성위험을 감소시킬 수 있음
02 대출상환방법
1. 금리방식
1) 고정이자율제도
① 의의: 전체 대출기간 동안 약정한 고정금리를 적용하는 저당대출
② 종류: 원금균등상환, 원리금균등상환, 점증상환 등
③ 구성
- 초기 대출금리: 고정금리가 변동금리보다 일반적으로 높음 기출
- 이자율변동위험: 인플레 발생시 실질이자율이 하락하므로 대출자는 손해를 보게 됨
- 시장금리 변동시
- 상승시: 대출자는 조기상환을 유도하는 것이 유리
- 하락시: 차입자는 기존 융자를 조기상환하고 재융자 받는 것이 유리 기출 ▶ 차입자의 조기상환으로 인한 위험 발생
2) 변동이자율제도
① 의의: 대출기간 동안 이자율이 변동하는 방식
② 구성
- 초기 대출금리: 변동금리가 고정금리보다 일반적으로 낮음
- 이자율변동위험: 인플레 발생시 대출금리에 반영할 수 있으므로 차입자가 손해를 보게 됨
- 이자율의 결정
기출 변동이자율제도의 이자율 = 기준금리(지표, Index) + 가산금리(Spread)
③ 특징
- 인플레위험을 차입자에게 전가 가능하므로 대출자는 변동이자율제도를 선호한다.
- 이자율 조정 주기가 짧을수록 대출자가 차입자에게 이자율변화위험을 신속하게 전가시킬 수 있다.
2. 대출가능액 산정방법
1) LTV(주택, 상가)
대부비율(담보인정비율, LTV) = 부채/부동산가치
2) 총부채상환비율(주택)
총부채상환비율(소득대비 부채비율, DTI) = 연간 부채서비스액/연간소득
3) 부채감당률(DCR)
부채감당률(부채) = 순영업소득/부채서비스액
3. 대출 상환방법
1) 원금균등분할상환방식
대출원금을 대출기간으로 균등하게 나누어 매년(매월) 일정한 금액(원금)을 상환하고, 이자는 줄어든 잔금에 대해서 지급하는 방식
☞ 원금(매년 균등) = 대출원금(융자금) / 대출기간
☞ 매년 이자지급분 = 저당잔금 x 이자율
☞ 매년 원리금 = 원금 + 저당잔금에 해당하는 이자
① 대출기간과 상환 원금이 비례하므로, 대출기간의 1/2가 경과하면 대출금의 50%를 상환하게 된다.
② 원리금균등분할상환방식에 비하여 대출초기에 차입자의 원리금상환부담이 크며, 대출자의 원금회수위험이 가장 작다.
③ 잔금 감소속도가 원리금균등분할상환방식에 비해 빠르므로, 전체 기간 동안의 이자부담이 더 적다.
2) 원리금균등분할상환방식
원금과 이자를 합하여 매기 균등하게 상환하는 방식으로, 시간이 지남에 따라 원금이 증가하고 이자가 감소하는 방식
☞원리금(매년 균등) = 대출원금(융자금, 저당대부액) x 저당상수
☞ 매년 이자지급분 = 저당잔금 x 이자율
☞ 매년 원금상환분 = 원리금 - 매년 이자지급분
① 시간이 경과함에 따라 이자지급분이 점차 감소하고, 원금상환분이 차지하는 비중이 늘어난다.
② 대출기간의 약 2/3 정도 지나야 원금의 50% 가량이 상환된다.
③ 원금균등분할방식에 비해 차입자의 초기상환부담이 적은 편이다.
④ 원금이 빠르게 회수되지 않으며 잔금이 신속하게 감소하지 않아 전체 기간 동안의 이자부담이 큰 편이다.
3) 체증식(점증식) 상환방법
대출초기에 상환부담을 극히 낮춰주고 차입자의 소득이 증가함에 따라 상환금액을 늘려가는 형태이다.
① 미래에 소득 증가가 예상되는 젊은 저소득층 및 주택보유예정이 짧은 차입자에게 유리하다
② 초기상환액이 이자액에 미치지 못하는 부(-)의 상환이 발생할 수 있다.
③ 대출자의 원금회수위험이 가장 크며, 차입자가 중도상환시 잔액(잔금비율)이 가장 많다.
★ 대출 상환방식 비교
1. 대출초기의 상환액(DTI비율)이 많은 순서 기출
☞ 원금균등분할상환방법 > 원리금균등분할상환방법 < 체증식분할상환방법
2. 대출기간 중 중도상환시 융자잔금(잔금비율)이 많은 순서
☞ 체증식분할상환방법 > 원리금균등분할상환방법 > 원금균등분할상환방법
3. 총이자납부액(전체 대출기간 만료시 누적원리금상환액)이 많은 순서
☞ 체증식분할상환방법 > 원리금균등분할상환방법 > 원금균등분할상환방법