34회 공인중개사 기출-1차 부동산학개론 31~35번
31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다.
ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.
ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다.
ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
① ㄱ, ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄷ, ㅁ ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답: ②
ㄴ. 유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 대손충당금 + 기타소득(주차장 임대료, 자판기 수입 등)
부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요하지 않다.
ㄹ. 체계적 위험은 경기변동, 인플레심화 등 시장의 전반적인 힘에 위해 발생하는 위험으로, 포트폴리오를 통해 제거할 수 없다.
32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?
ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다.
ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다.
ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다.
ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다.
ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다.
ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.
① 자기관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
② 자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
③ 자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
④ 위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ 위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
정답: ⑤
ㄱ, ㄷ은 자기관리 방식의 특성이다.
33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적 시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망 (desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
정답: ⑤
AIDA원리는 고객점유마케팅전략의 하나이다.
34. 사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어 갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?
사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에 게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다.
<보기> a. 착공 후 b. 준공 후 c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자치단체 e. 시설소유권 f. 시설관리운영권
① ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ- e, ㄹ - d
② ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ- e, ㄹ - c
③ ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
④ ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ- d
⑤ ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
정답: ④
BOT(Build - Own - Transfer) 방식: 사회간접자본시설의 준공 후 일정기간 동안 사업시행자에게 해당 시설의 소유권이 인정되며, 기간 만료시 소유권이 정부 또는 지방자치단체에 귀속하는 방식
35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상 토지의 단위면적당 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용
○ 기준시점: 2023.10.28.
○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023.01.01.기준)
○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.∼2023.10.28.)
기호 소재지 용도지역 이용상황 공시지가(원/㎥) 1 C동 110 준주거지역 상업용 6,000,000 2 C동 130 일반상업지역 상업용 8,000,000
- 주거지역: 3% 상승
- 상업지역: 5% 상승
○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별 요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요인 3% 열세함
○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성 요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함
○ 상승식으로 계산할 것
① 6,798,000원/㎥ ② 8,148,000원/㎥ ③ 10,197,000원/㎥ ④ 12,222,000원/㎥ ⑤ 13,860,000원/㎥
정답: ④
상업용인 2번 토지와 비교
지가변동률, 개별요인, 그 밖이 요인 보정
8,000,000 * 1.05 * 0.97 * 1.5 = 12,222,000원/㎥