5. 부동산투자론 - 1. 부동산투자분석 및 기법

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

▶ 부동산투자론

1. 부동산투자분석 및 기법

2. 부동산투자의 위험과 수익

3. 부동산투자분석

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

 

 

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1. 부동산투자분석 및 기법

1) 부동산 직접투자의 개념과 기회비용

01 부동산투자의 개념

장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위

1. 부동산투자: 취득 ▷ 운영 ▷ 처분
   • 소득이득 향유
2. 부동산투기: 취득 ▷ 처분
   • 자본이득만 향유

소득이득	자본이득
1. 보유기간, 운영을 통해 발생 2. 매기간 발생(지대, 임대료) 3. 영업 현금흐름(영업의 현금수지) 계산	1. 기간말, 처분시 발생 2. 1회 발생(매매차익, 양도차익, 시세차익) 3. 매각 현금흐름(지분복귀액) 계산

02 부동산투자의 장단점

1. 장점
   
   • 지렛대 효과 향유
   • 절세 효과: 건물의 감가상각비와 이자지급분에 대한 세액공제
   • 인플레이션 헤지: 인플레 발생시 실물투자로 화폐가치 하락에 대응 가능
   • 안정성과 수익성에서 유리한 편
2. 단점
   • 낮은 환금성: 특히 불황국면에서 처분이 어려움
   • 타인 부채에 따른 금융상 위험
   • 소유자의 시간과 노력이 많이 소요됨
   • 공적 규제에 따른 위험

03 지렛대 효과

1. 의의

  ① 타인으로부터 빌린 차입금(부채, 타인자본)을 지렛대로 삼아 자기 자본수익률을 높임

  ② 투자금액 대비 차입비율이 클수록 지렛대 효과가 커지지만 투자위험도 함께 증가함

 

2. 수익률

  ① 지분수익률(자기 자본수익률)

    ㄴ. 지분수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) x 부채비율

 

  ② 총자본수익률

  ③ 저당수익률 = 금리, 이자율

 

3. 지렛대 효과의 유형

① 정의 지렛대 효과: 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률(이자율)
   ▶ 대부비율이 커질수록 지분수익률은 더 커진다.
② 부의 지렛대 효과: 지분수익률 < 총자본수익률 < 저당수익률(이자율)
   ▶ 대부비율이 커질수록 지분수익률은 더 작아진다.
③ 중립적 지렛대 효과: 지분수익률 = 총자본수익률 = 저당수익률(이자율)
   ▶ 대부비율이 변해도 지분수익률은 변하지 않는다.

 

 

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05 부동산투자론 - 2. 부동산투자의 위험과 수익