4. 부동산정책론 - 3. 주택정책, 4. 조세정책

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

▶ 부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

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3. 주택정책

1) 임대주택정책

01 임대료규제정책

1. 개념: 임대료상한제
   • 임대료를 시장균형가격 이하로 규제함으로서 소비자(임차인 보호를 목적으로 함
2. 효과
   • 단기: 임대주택에 대한 초과수요 발생, 투자기피, 질적수준 저하
   • 장기: 임대주택 공급 감소(용도전환, 추가수요 더 발생), 이동 저하, 암시장(이중가격)
     1. 장기적으로 더 많이 감소 -> 자원배분의 왜곡으로 정부실패 발생 가능
     2. 장기공급곡선이 단기보다 탄력적이므로 초과수요는 장기에 더 발생

02 임대료보조정책

1. 개념: 저소득층 주거안정을 위해 임대료의 일부 또는 전부를 보전하는 간접적 시장개입정책
   • 임차인에 대한 보조금정책과 생산자에 대한 보조금 정책으로 구분 가능
2. 수요자보조금 정책
   • 유형: 집세보조, 소득보조
     • 소비자효용 측면에서는 소득보조방식이 더 우월하고, 주택수요증대를 통한 주거안정이라는 정책목표달성 측면에서는 가격보조 방식이 더 우월하다. 
   • 임차인 실질소득 향상 효과
   • 단기효과: 임대주택 소비 증가
   • 장기효과: 임대주택 공급 증가, 임대료 하락
     
     • 단기적으로는 임대료가 상승하지만 장기적으로 시장임대료를 낮추게 됨
3. 생산자보조금 정책
   1. 장기적으로 임대주택의 공급 증가
   2. 임차인의 주거지 선택 자유 제한되는 측면 존재

03 공공임대주택 정책

1. 공공임대주택: 한국토지주택공사 등이 국가 및 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택

공공주택 특별법 시행령 제 2조
1. 영구임대주택: 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 임대주택
2. 국민임대주택: 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기 임대를 목적으로 공급하는 임대주택
3. 행복주택: 젊은층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
4. 통합공공임대주택: 저소득층, 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
5. 장기전세주택: 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
6. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
7. 기존주택매입임대주택: 기존주택을 매입하여 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
8. 기존주택전세임대주택: 기존주택을 임차하여 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택

   

   2. 공공분양주택: 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택

 

04 민간임대주택

1. 민간임대주택: 임대 목적으로 임대사업자가 등록한 주택
   • 민간건설임대주택
   • 민간매입주택
2. 공공지원민간임대주택: 임대사업자가 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택
3. 장기일반민간임대주택: 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트 제외)

2) 분양가규제와 분양가자율화

01 분양가상한제

일정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할때 일정한 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도(주택법 57조)

1. 도입배경: 주택 가격 안정 및 무주택자의 신규주택 구입부담 경감
2. 상세
   • 분양가격: 택지비 + 건축비로 산정
   • 대상
     • 공공택지 내 공동주택
     • 민간택지 중 주택가격 상승 우려가 있어 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역
   • 결과:
     • 수요량 증가와 공급량 감소로 초과수요 발생
     • 주택공급 감소 및 중고주택가격 상승
     • 분양가와 시장가격차이로 전매차익에 의한 투기적 수요 증가
     • 도심의 하향여과와 직주분리
   • 적용 예외
     • 도시형 생활주택 (기출)
     • 경제자유구역에서 건설·공급하는 공동주택
     • 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택으로서 50층 이상이거나 150미터 이상
     • 재건축 등에서 조합원 공급분
     • 30세대 미만 주택 등
3. 문제: 신규분양주택의 공급위축현상 및 질 하락

02 분양가 자율화

분양가규제를 풀고 자율화하여 시장기능에 따라 가격이 결정되도록 하는 제도

1. 결과
   1. 주택의 질이 향상되고 공급 증가: 신규분양시장 과열 우려
   2. 저소득층 부담 상승
   3. 전매차익을 노린 투기적 수요 또는 가수요 감소
   4. 도심지에 대형 주택 건설 활성화: 상향여과나 도심 재활성화 발행 -> 직주근점
2. 대책: 소형 임대주택의 일정비율 건축유도, 분양가원가공개제도

03 주택공급제도

1. 선분양제도(공급자 중심): 주택 완성 전 입주자를 모집하여 계약금, 중도금을 미리 수령하여 주택건설자금으로 사용할 수 있게 하는 제도
   • 장점
     1. 자금조달이 용이하여 건설사의 주택공급 활성화
     2. 건설업체의 위험관리 용이, 시장위험 낮아짐 -> 분양가 하락
   • 단점
     1. 견본주택과 달리 부실시공 우려
     2. 양도차익을 기대한 투기위험 발생, 가수요와 투기수요 증가
     3. 소비자 피해 우려
     4. 건설자금의 일부 이자를 구매자가 부담
2. 후분양제도(수요자 중심): 주택 완공 후 분양, 건설업체가 스스로 자금 조달
   • 장점
     1. 주택의 품질개선 효과
     2. 청약가수요 감소로 투기억제 효과
   • 단점
     1. 공급자의 시장위험부담 증가로 분양가가 높아지며 주택공급이 감소됨
     2. 분양대금의 일시납부로 목돈 마련이 어려움
     3. 건설업체 부도 위험 있음
     4. 건설자금 이자는 형식상 공급자가 부담

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4. 조세정책

1) 부동산조세의 기능

01 조세 부과의 목적

1. 부동산자원배분 및 경기조절수단
2. 소득재분배

02 조세의 분류

1. 종합부동산세: 국세, 보유과세, 누진세
2. 취득세: 지방세, 취득과세, 비례세
3. 재산세: 지방세, 보유과세, 누진세 및 비례세
4. 상속세: 국세, 취득과세, 누진세
5. 양도소득세: 국세, 양도과세, 누진세 및 비례세
6. 증여세: 국세, 취득과세

2) 부동산조세의 전가와 귀착

1. 개념
   • 조세의 전가: 부과된 세금을 타인에게 떠넘기려는 행위
   • 조세의 귀착: 조세 전가 완료 후 조세 부담이 납세의무자 및 전가된 대상에게 각각 최종적으로 귀속되는 것
2. 상세
   • 탄력성이 큰 쪽은 세금을 적게 부담하고, 작은 쪽은 많이 부담한다.
     • (기출) 토지공급의 가격탄력성이 0인 경우, 토지소유자가 부동산 조세를 전부 부담한다.
   • 주택 부족률이 높으면 대체주택이 적어서 수요가 비탄력적이므로 수요자 부담이 더 커진다 -> 역진세 효과
     
     • 역진세: 소득이나 과세대상 금액이 증가할수록 세율이 낮아지는 세금

3) 거래세 인상과 경제적 순손실

1. 거래세 인상시
   • 소비자가 지불하는 가격이 상승하므로, 소비자 잉여 감소
   • 공급자가 받는 가격이 하락하므로, 생산자 잉여감소
2. 수요가 불변인 경우 공급이 탄력적일수록 경제적순손실은 커지고, 공급이 비탄력적일수록 경제적순손실은 작아짐
   • 거래세 인상시 공급이 탄력적일수록 공급이 줄어 거래가 감소하기 때문
3. 공급이 불변인 경우 수요가 탄력적일수록 경제적순손실은 커지고, 수요가 비탄력적일수록 경제적순손실은 작아짐

 

4) 기타

1. 토지보유세
   • 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 부과: 토지용도에 따라 차등적용할 필요
2. 재산세
   • 공공임대주택의 공급 확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화 가능
3. 주택공급의 동결효과: 가격이 오른 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 주택의 처분을 기피함으로써 주택 공급이 감소하는 효과