3. 부동산시장론 - 1. 부동산시장론 (2)

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

▶ 부동산시장론

1. 부동산시장

2. 도시공간구조이론 및 지대론

부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론(완료)

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

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2023.11.04 - [공인중개사 공부] - 1차 부동산학개론 - 부동산시장론 - 1. 부동산시장론

1차 부동산학개론 - 부동산시장론 - 1. 부동산시장론 (1)

 

3. 효율적 시장이론

 1) 효율적 시장: 새로운 정보가 지체없이(즉시) 부동산가치에 반영되는 시장

 2) 효율적 시장의 유형

  01 특정 부동산에 대해 이용가능한 정보의 유형 및 시장 구분

• 과거에 공개된 정보(기술적 분석): 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장이 반영
• 현재에 공개된 정보(기본적 분석):  준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장이 반영
• 아직 공개되지 않는 비공개 정보: 강성 효율적 시장이 반영

유형	반영되는 정보	정보분석방법	과거정보분석에 따른 초과이윤 확득여부	현재정보분석에 따른 초과이윤 확득여부	미래정보분석에 따른 초과이윤 확득여부
약성	과거의 정보	기술적 분석	X	O	O
준강성	과거 + 현재(공표)	기본적 분석	X	X	O
강성	과거 + 현재 + 미래(모든정보)	분석 불필요	X	X	X

 02 약성 효율적 시장

• 과거의 역사적 정보는 이미 현재의 시장가치에 반영되어 있는 시장
• 과거 정보로는 초과이윤을 얻을 수 없고, 현재 또는 미래정보로 초과이윤 획득 가능

 03 준강성효율적 시장

• 새로운 정보가 즉시 시장가치에 반영되는 시장
• 일반 투자자들에게 알려진 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 함
• 과거 및 현재 기본적 분석 기반으로는 초과이윤을 얻을 수 없고, 미래정보로 초과이윤 획득 가능
• 현실의 주식, 부동산시장은 준강성효율적 시장에 가까움

 04 강성효율적 시장

• 모든 정보가 시장에 반영되어 있는 시장
• 어떠한 정보로도 정상이윤밖에 획득할 수 없음
• 진정한 의미의 효율적 시장, 완전경쟁시장
• 강성효율적 시장은 약성효율적시장과 준강성효율적 시장을 포함함

 3) 할당효율적 시장

  01 할당효율적 시장의 의의

• 정보가치와 정보비용이 일치하는 시장으로, 초과이윤이 존재할 수 없는 시장. 정보비용은 존재하거나 존재하지 않을 수 있다.
• 정보가 모든 시장 참여자에게 똑같이 배분됨

 02 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장

• 완전경쟁시장은 항상 할당효율적 시장이지만, 그 역은 항상 성립하지 않음
• 불완전경쟁시장도 정보가치와 정보비용이 일치하여 초과이윤이 존재하지 않는다면 할당효율적 시장이 될 수 있음
• 부동산투기가 성립하는 것은 시장이 불완전해서라기보다는 할당효율적이지 못하기 때문

 03 정보의 현재가치

정보가치 = 확실성하의 현재가치(실현가치 = 실현시 비용 * 실현확률)
                  - 불확실성하의 현재가치(미실현확률 = 미실현시 비용 * 미실현확률)/(1+요구수익률)^경과기간
             = (실현가치 - 미실현가치) * 미실현확률 / (1+요구수익률)^경과기간

 

4. 주택시장

1) 주택서비스의 의의

01 주택서비스의 개념

주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용(만족도)을 의미하는 추상적 개념

02 주택수요와 주택소요

1. 주택수요(demands): 시장경제상의 개념, 시장경제원리에 방임된 구매력을 갖춘 유효수요

2. 주택소요(needs): 사회적 주택정택상의 개념. 정부가 시장경제원리의 개입에서 유도된 것

2) 주택저량의 공급량과 주택유량의 공급량

01 주택 저량

일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양이나 수요자들의 구매하고자 하는 주택의 양

02 주택 유량

일정기간 동안에 공급자들이 공급하고자 하는 주택의 양(e.g. 신규주택공급량), 수요자들이 보유하고자 하는 양

3) 주택시장의 단기균형과 장기균형

• 단기에는 수요 증가로 주택가격이 상승한다고 하더라도 주택의 공급이 일시에 증가할 수 없기 때문에 단기공급곡선은 수직선으로 표시된다.
• 단기에는 주택의 이용주체만 변하게 되는 주택의 여과현상이 발생한다.
• 장기에는 유량개념의 신규주택공급이 가능하므로, 우항향하는 공급곡선이 우측으로 이동하는 모양으로 나타난다.

4) 주택시장의 여과과정

01 개념

주택이 소득계층을 따라 상하로 이동되는 현상을 말한다.

02 주택의 여과현상

1. 하항여과

• 고소득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 현상
• 저소득층의 인구증가, 임대료보조금 지급 등의 이유로 저가주택의 수요가 증가되었을 때 발생한다.

2. 상향여과

• 저소득계층이 사용하던 주택이 수선되거나 재개발되어 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다
• 상향여과는 소득증가 등의 이유로 인해 고가주택의 수요가 증가되었을 때 발생한다.

03 주거분리와 여과작용

• 주거분리: 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현상
• 주택소비자가 부의 외부효과는 피하고, 정의 외부효과의 편익을 추구하려는 과정에서 발행한다.
• 고급 주택지역에서의 주거분리현상과 하향여과
  • 가치상승분 > 개조수선비용: 투자가 이루어짐, 고소득층 이용, 주거분리(고급화)
  • 가치상승분 < 개조수선비용: 투자 없음, 저소득층 이용, 하향여과
• 저급 주택지역에서의 주거분리현상과 하향여과
  • 가치상승분 > 개조수선비용: 투자가 이루어짐, 고소득층 이용, 샹향여과
  • 가치상승분 < 개조수선비용: 투자 없음, 저소득층 이용, 주거분리(불량주택화)

04 불량주택

• 불량주택은 주택 자체의 문제라기보다 저소득의 문제이다.
• 시장실패가 아니며, 하향여과과정을 통한 효율적  자원배분과정에서 발생하는 현상이다.