34회 공인중개사 기출-1차 부동산학개론 36~40번

 

36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물 의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250㎡
○ 기준시점: 2023.10.28.
○ 사용승인일: 2015.10.28.
○ 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/㎡(신축 공사비는 적정함)
○ 건축비지수(건설공사비지수)
 - 2015.10.28.: 100
 - 2023.10.28.: 150
○ 경제적 내용연수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음

① 246,000,000원      ② 252,000,000원      ③ 258,000,000원      ④ 369,000,000원      ⑤ 378,000,000원

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정답: ⑤

• 지수법으로 계산한 재조달원가 = 1,200,000 x 150/100 = 1,800,000원/㎡
• 내용연수 만료시 잔존가치 없으므로 매년 250 x 1,800,000/50 = 9,000,000원 감가 발생
• 사용승인일부터 8년 경과했으므로 총 9,000,000 x 8 = 72,000,000원의 감가 발생
• 시산가액 = 재조달원가 - 감가누계액 = 1,800,000 * 250㎡ - 72,000,000 

 

37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?

○ 상표권                  ○ 임대료
○ 저작권                  ○ 특허권
○ 과수원                  ○ 기업가치
○ 광업재단               ○ 실용신안권

① 2개         ② 3개         ③ 4개         ④ 5개         ⑤ 6개

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정답: ⑤

임대료: 임대사례비교법

과수원: 거래사례비교법

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

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정답: ①

적산법에 대한 설명이다.

수익분석법: 일반기업경쟁에 의하여 산출되는 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정기간 안에 산출할 것으로 기대 되는 순수익을 구하고 필요제경비를 가산하여 대상부동산의 임료를 구하는 방법

 

 

39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가 법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.

③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30 일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도 록 하여야 한다.

⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

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정답: ②

국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사·평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 

부동산원에 의뢰하는 것은 표준주택가격

 

 

40. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

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정답: ①

 

② 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하여 해당 지역내의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 의미

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

④ 지역분석에 의해 판정된 해당 지역의 표준적 사용 및 가격수준을 전제로 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 가격을 구체화하는 작업

⑤ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.