2. 물권법 - 5. 용익물권 - 2) 지역권, 3) 전세권

2. 지역권

1) 의의

제291조 (지역권의 내용)지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

01 개념

1. 편익을 받는 토지를 요역지라 하고, 편익을 주는 토지를 승역지라 한다.

 1) 요역지는 반드시 1필지 전부이어야 하므로 토지의 일부를 위한 지역권은 인정되지 않으나, 승역지는 1필지 일부라도 무방하므로 1필의 토지의 일부에도 지역권을 설정할 수 있다.

 2) 요역지 존재의 증명책임: 어느 토지에 대하여 통행지역권을 주장하려면 그 토지의 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장·증명해야 한다.

2. 지역권은 유상, 무상 가능하다. 지역권의 존속기간은 규정이 없으며 영구무한도 가능하다. 

2) 지역권의 성질

타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리. 지역권 설정시 설정 목적, 요역지가 받는 편익의 내용을 정하여야 한다.

01 부종성, 수반성

1. 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리(저당권)의 목적으로 하지 못한다. 따라서 지역권이 설정된 후에 요역지 위에 지상권·전세권·임차권을 취득하자는 지역권을 행사할 수 있다.
2. 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며 또한 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 특약이 있으면 그 약정에 의한다.
3. 따라서 요역지의 소유권이 이전되면 지역권도 별도의 이전등기 없이 당연히 이전된다.

02 토지의 분할·일부양도의 불가분성

1. 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
2. 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸 하게하지 못한다.
3. 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
4. 점유로 인한 지역권의 취득시효의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
5. 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다.

3) 지역권의 취득

01 지역권 설정계약과 등기

1. 지역권설정계약: 지역권은 물권이므로 지역권설정계약과 등기에 의해 성립한다.

 1) 자기 소유의 토지에 도로를 개설하여 타인에게 영구적으로 사용하도록 약정하고 대금을 수령하는 것은 지역권설정에 관한 합의이다.
 2) 지상권자나 전세권자도 그 토지를 위하여 또는 그 토지 위에 지역권을 설정할 수 있다.

 02 지역권의 시효취득

1. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다.
2. 통행지역권을 시효취득하기 위해서는 요역지 소유자가 스스로 승역지상에 '통로'를 개설하여 승역지를 항시 사용하고 있는 객관적 사실이 계속되어야 한다.
3. 통행지역권을 취득시효한 경우에 그 '지료'는 요건이 아니지만, 요역지 소유자는 승지 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다.
4. 토지의 불법점유자는 주위토지통행권이나 통행지역권을 취득할 수 없다.

4) 지역권의 효력

01 공작물의 공동사용

승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위 내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하며 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우에 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.

02 용수지역권

1. 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다(임의규정).
2. 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.

03 승역지소유자의 의무와 승계

1. 계약에 의하여 승역지 소유자가 지역권 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.
2. 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기하여 위 부담을 면할 수 있다.

04 물권적 청구권

지역권에 기한 반환청구권은 인정되지 않고, 방해배제청구권과 방해예방청구권만이 인정된다.

2. 전세권

1) 서설

01 의의

제303조 (전세권의 내용)
①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
제318조 (전세권자의 경매청구권)
전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

02 법적 성질 및 전세권의 객체

1. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고, 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속한다.

 1) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하여 전세권자가 목적물의 경매를 청구한 때에 담보물권에 해당하는 단계의 전세권은 부종성·수반성·물상대위성·불가분성을 가진다.
2. 1필의 토지 또는 1동의 건물의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있다(일물일권주의 예외).

2) 전세권의 취득

01 전세권설정계약과 등기

1. 전세권설정계약+전세금 수수+등기: 전세권은 부동산물권이므로 설정계약과 등기에 의해 성립된다.

 1) 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소이나 전세금은 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 갈음할 수 있다.
 2) 임대차계약에 바탕을 두고 이에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인, 임차인 및 제3자 사이의 합의에 따라 제3자명의로 경료된 전세권설정등기는 유효하다.
 3) 전세권존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기는 원칙적으로 유효이다.

 4) 전세금의 지급은 기존의 채권으로 갈음할 수 있다.
2. 목적부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.

3) 전세권의 존속기간

01 존속기간을 약정한 경우

1. 최장존속기간: 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다(토지, 건물). 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. 
2. 최단존속기간: 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
 - 토지전세권은 최단기간의 제한이 없다.

02 존속기간을 정하지 않은 경우

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 

 cf. 지상권의 경우 존속기간을 정하지 않은 경우에는 지상물의 종류와 구조에 따라 최단존속기간(30년, 15년, 5년)으로 본다.

03 존속기간의 갱신 

1. 약정갱신: 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
2. 법정갱신(묵시적 갱신)
 1) 건물의 전세권설정자가 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 경우, 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.
 2) 전세권의 법정갱신은 건물전세권에만 인정되고 토지전세권에는 적용되지 않는다.

 3) 전 전세권과 동일한 조건으로 갱신되지만 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

 4) 전세권자는 등가 없이도 전세권설정자나 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

4) 전세권의 효력

1. 건물전세권의 지상권, 임차권에 대한 효력: 건물전세권의 효력은 그 건물 소유를 목적으로 한 지상권·임차권에도 미친다. 이 경우 전세권설정 자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

2. 법정지상권: 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

3. 전세권과 점유권에 기한 물권적 청구권, 상린관계가 인정된다.

5) 전세권의 처분

01 전세권 처분의 자유와 제한

1. 전세권자는 전세권을 전세권설정자의 동의 없이 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다.
2. 그러나 당사자는 설정행위로 처분금지를 약정할 수 있는데 이를 등기하면 이로써 제3자에게 대항할 수 있다. 

02 전세금반환청구권(전세금반환채권)의 양도

1. 용익물권으로서의 전세권이 존속하는 경우 : 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다. 다만, 장래 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있다.
2. 전세권이 소멸한 경우 : 담보물권적 권능만 남은 전세권을 전세금반환채권과 함께 양도하거나 전세권과 분리하여 전세금반환채권만 양도할 수 있다.

03 전세권의 담보제공

1. 전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우 그 저당권의 목적물은 전세금반환채권이 아닌 물권인 전세권 자체이다.
2. 따라서 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸하므로 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없다.

04 전전세(원전세권 범위내에서 가능)

1. 성립요건: 전세권자(전전세설정자)와 전전세권자의 합의와 등기(전세권설정자의 동의 불요)

2. 효력
 1) 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 소멸하지 않고, 원전세권자는 전전세권이 존속하는 동안 원 전세권을 소멸시키지 못한다.
 2) 전세권자는 전전세하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력 손해도 책임이 있다.
 3) 원전세권설정자와 전전세권자 사이에는 직접적인 권리·의무가 없다.
3. 전전세권자의 경매청구 : 전전세권과 원전세권이 소멸하고, 전전세금과 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 경매청구 가능

6) 전세권의 소멸

01  소멸사유

1. 전세권설정자의 소멸청구 : 전세권자가 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
2. 소멸통고: 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 통고할 수 있고 통고받은 후 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
3. 목적물의 멸실
 1) 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.
 2) 불가항력으로 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고할 수 있다.

02  전세권소멸의 효과

1. 동시이행 : 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요 서류 교부의무는 동시이행 관계이다.

 - cf. 전세권성립 후 목적물의 소유권이 이전한 경우 신소유자가 전세금반환채무를 부담하고 구 소유자의 전세금반환채무는 소멸한다.
2. 전세권자의 경매청구권, 전세금의 우선변제권

 1) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한때 경매 청구 가능

 2) 건물 일부에 전세권이 설정된 경우
  ➀ 전세권자는 건물의 일부에 대하여 경매신청이 불가능하다고 하더라도 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는(건물 전부)에 대하여 경매를 신청할 수는 없다.
  ➁ 그러나 만일 제3자에 의해 그 부동산 전부가 경매되면 그 '전부'의 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
3. 부속물매수청구권
 1) 전세권설정자가 전세권이 소멸한 때에 전세권자에 대해 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.
 2) 전세권자는 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것 또는 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에 한하여 전세권설정자에 대해 부속물매수청구를 할 수 있다.
4. 지상물매수청구권: 토지임차인의 지상물매수청구권의 규정은 토지 전세권에도 유추적용된다.
5. 전세권자(전세권설정자)는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 따라서 필요비상환청구권은 인정되지 않으나, 유익비상환청구권은 인정된다.