2. 물권법 - 6. 담보물권

1. 유치권

1) 서설

01 의의

제320조 (유치권의 내용)
①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

02 법적 성질

1. 법정담보물권: 등기대상이 아니다.

2. 부종성, 수반성, 불가분성을 갖는다.

 1) 부종성
  ➀ 피담보채권이 성립하지 않으면 담보물권도 성립하지 않는다.
  ➁ 피담보채권이 소멸하면 담보물권도 소멸한다.
  ➂ 피담보채권과 분리하여 담보물권만 양도할 수 없다.
 2) 수반성
  ➀ 피담보채권이 이전되면 담보물권도 따라서 이전되는 것을 말한다.
  ➁ 다만, 수반성은 절대적인 것은 아니므로 담보권과 분리하여 피담보채권만 양도할 수 있다.

 3) 불가분성
  ➀ 피담보채권 전부의 변제가 있을 때까지 목적물의 전부에 대하여 담보물권의 효력이 미치는 것을 말한다.
3. 인정되지 않는 효력: 우선변제권, 물상대위, 유치권에 기한 물권적 청구권 (단, 점유권에 기한 물권적 청구권은 인정됨)

2) 유치권의 성립요건

01 타인의 물건(유치권의 목적물)

 ● 채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다. 또한 부동산의 일부에도 성립할 수 있다.

 ● 수급인의 재료와 노력으로 건축된 기성부분은 수급인의 소유이므로 수급인은 이에 대해 유치권을 가질 수 없다.

02 적법한 점유

● 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이므로 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다.
● 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 불문하지만 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 유치권이 성립되지 않는다.
● 점유가 적법한 점유이어야 한다.
● 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정되므로, 점유가 불법행위로 인한 것임을 상대방 당사자(유치권을 배척하려는 자, 채무자)의 주장·증명이 있어야 한다.

03 물건에 관하여 생긴 채권(채권과 목적물사이의 견련관계)

1. 유치권이 성립되는 채권 : 비용(필요비, 유익비)상환청구권, 수급인의 공사대금채권, 목적물의 수리비 채권, 목적물로부터 받은 손해의 배상청구권
2. 유치권이 성립되지 않는 채권 : 권리금반환청구권, 보증금반환청구권, 매매대금채권, 부속물(지상물) 매수청구권, 계약명의신탁에서 명의신탁자의 매매대금 상당의 부당이득반환청구권, 건축자재대금 채권, 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권
3. 채권이 목적물의 점유 중에 발생할 것을 요하지 않는다. 따라서 목적물을 점유하기 전 채권이 발생하고 그 후 그 물건을 점유한 경우에도유치권은 성립한다.

04 채무의 변제기의 도래

유익비에 대해 법원의 상환기간 허여시 유치권이 성립하지 않는다.

05 유치권 배제 특약의 부존재

1 유치권은 법정담보물권이기는 하나 이를 포기하는 특약은 유효하다.
2 유치권 배제 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. 또한 유치권배제특약에도 조건을 붙일 수 있다.

3) 유치권의 효력

01 유치권자의 권리

1. 목적물의 유치

 ● 모든 사람에 대해서 유치권을 주장할 수 있다.

 ● 부동산의 경우 유치권자는 경락인에 대해 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

 ● 부동산에 경매개시결정의 기입등기 전(압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.

 ● 그러나 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 성립한 유치 권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

2. 경매청구권 및 간이변제충당권
 ● 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여(우선변제x) 유치물을 경매할 수 있다.
 ● 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다(간이변제충당). 법원이 간이변제충당 허가를 결정하면 유치권자는 등기없이 유치물의 소유권을 취득한다.

3. 과실수취에 의한 변제충당

 ● 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.(먼저 이자에 충당하고 잉여가 있으면 원본에 충당).

4. 비용상환청구권

 ● 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

 ● 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

 ● 유치권자의 비용상환청구권은 목적물에 관해 생긴 채권이므로 유치권자는 이를 피담보채권으로 해서 새로운 유치권을 행사할 수 있다.

 

5. 유치권 주장과 소멸시효

 ● 재판에서 피고가 유치권을 주장하는 경우에는 채권의 변제와 상환으로 그 물건의 인도를 명하는 상환이행판결을 하여야 한다(원고패소판결 아님).
● 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다

02 유치권자의 의무

1. 선관주의의무: 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
2. 유치물의 사용, 대여, 담보제공 금지
 ● 유치권자는 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
 ● 따라서 소유자의 동의 없이 유치물을 임대한 경우 임차인은 소유자나 경매로 인한 매수인에게 대항할 수 없다.
 ● 그러나 채무자의 승낙이 있거나, 승낙이 없더라도 유치물의 보존에 필요한 사용은 할 수 있다.

 ● 유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하여 적법하지만, 차임에 상당한 이득은 소유자에게 반환할 의무가 있다.

4) 유치권의 소멸

 ● 목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 피담보채권의 소멸 등으로 소멸한다.

 ● 점유를 상실한 경우도 유치권은 소멸하나, 점유침탈에 대해 유치권자가 점유회수청구권을 행사하여 반환받은 경우에는 유치권은 소멸하지 않는다.

 ● 유치권자의 의무위반(유치물의 사용, 대여 또는 담보제공 등)에 따른 유치권 소멸청구로 소멸한다(위반 그 자체만으로는 유치권이 소멸하지 않는다).

 ● 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 ● 제3자에게의 유치물 보관, 소유자의 목적물 양도 등은 유치권 소멸사유가 아니다.

 

2. 저당권

1) 저당권의 성립

01  저당권의 설정계약

 ● 저당권자는 원칙적으로 채권자에 한한다. 다만, 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 저당권설정등기도 유효하다.

 ● 저당권설정자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 될 수 있다. 다만, 저당권설정행위는 처분행위이므로 처분권을 가진 자만이 저당권을 설정할 수 있다.

02 저당권의 설정등기

 ● 특별한 사정이 없으면, 저당권이전을 부기등기하는 방법으로 무효인 저당권등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다.

 ● 저당권설정등기가 불법말소된 경우 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건은 아니므로 저당권의 효력에는 영향이 없다. 따라서 회복등기를 할 수 있다.

 ● 다만, 저당권설정등기가 불법말소된 후, 그 부동산이 경매 절차에서 경락되면 모든 저당권은 당연히 소멸하는 것이므로, 말소회복등기를 청구할 수 없다.

 ● 피담보채권 소멸 후 저당권이전의 부기등기를 받은 자는 저당권을 취득할 수 없다.

03 저당권의 객체

 ● 부동산, 지상권, 전세권이 저당권의 객체가 된다(지역권은 해당되지 않음).

 ● 공유지분에는 저당권을 설정할 수 있으나 부동산의 일부에는 저당권을 설정할 수 없다.

04 저당권의 피담보채권

 ● 피담보채권의 종류에는 제한이 없다. 따라서 반드시 금전채권일 필요가 없다.

 ● 장래의 특정 채권(조건부채권 등), 수개의 채권 또는 채권의 일부도 가능하다.

05 법정저당권

토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

2) 저당권의 효력

01 피담보채권의 범위

1. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상(지연배상은 이행기일을 경과한 후의 1년 분) 및 저당권의 실행비용을 담보한다.
2. 채무자는 원본의 반환이 2년간 지체된 경우, 원본 및 지연배상금의 전부를 변제하여야 저당권등 의 말소를 청구할 수 있다.

02 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위

 ● 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(임의규정).

 ● 부합물과 종물은 저당권설정의 전후를 불문하고 저당권의 효력이 미친다.

 ● 저당권의 목적인 건물의 증축부분이 독립적 효용이 없는 경우, 토지소유자가 토지에 매설한 유류저장탱크는 부합물이므로 저당권의 효력이 미친다.

 ● 입목법상의 입목, 성숙한 농작물, 건물은 토지 저당권의 효력이 미치지 않는다.

 ● 저당권의 효력은 종된 권리에도 미치므로 건물에 대한 저당권은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에 미친다.

 ● 구분건물의 전유부분에 대한 저당권의 효력은 대지사용권에도 미친다.
 ● 그러나 과실(차임채권 등)의 경우에는 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 

03 물상대위

물상대위란 담보물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인해 담보권설정자가 받을 금전 등의 대상물에 •담보물권의 효력이 미치는 것을 말한다.

 

1. 화재보험금청구권, 수용보상금청구권 등은 물상대위의 객체가 될 수 있으나, 매매대금이나 「공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 협의취득에 따른 보상금은 물상대위의 객체가 될 수 없다.
2. 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에도 저당권자에게 물상대위권이 인정된다.
3. 물상대위권을 행사하려면 그 목적물 소유자가 금전 또는 물건을 인도받기 전에 압류를 하여야 한다. 다만, 저당권자가 아닌 제3자가 압류를 한 경우도 가능하다.
4. 저당권자가 압류하기 전에 저당목적물 소유자가 금전 등을 수령한 경우, 저당목적물 소유자는 피 담보채권액 상당의 부당이득을 반환할 의무를 부담한다.
5. 저당권자가 물상대위권을 행사하지 아니한 경우, 다른 채권자가 이득을 얻었다고 하더라도 저당권자는 이를 부당이득으로서 반환청구 할 수 없다.

04 저당권의 침해에 대한 구제방법

1. 물권적 청구권 : 저당권자가 피담보채권의 만족을 얻을 수 있다고 하더라도 행사할 수 있으며, 저당권에 기한 반환청구권은 인정되지 않는다.
2. 손해배상청구권 : 저당목적물의 훼손으로 인하여 그 잔존가치가 피담보채권액에 미달되는 경우에 손해배상을 청구할 수 있다.
3. 담보물보충청구권 : 저당권설정자가 책임 있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.
4. 기한이익의 상실과 즉시변제청구권 : '채무자'가 담보를 손상·감소 또는 멸실하게 한 때에는 기한의 이익을 상실하여 저당권자는 즉시변제청구를 할 수 있다.

05 저당권의 우선변제적 효력과 용익권과의 관계

 ● 저당목적물상의 모든 저당권은 경매로 인하여 소멸한다. 따라서 제3자의 용익권이 저당권의 실행 으로 소멸하느냐의 여부는 그 부동산 위의 최선순위저당권과의 우열로 정하여진다.

 ● 최선순위 저당권설정 이전에 대항력 있는 용익권(지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 등)은 경매로 소멸하지 않는다. 다만, 선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하면 소멸한다.

 ● 최선순위 저당권설정 이후에 설정된 용익권은 경매로 소멸한다.

3) 제3취득자의 지위

01 제3취득자의 의의

 ● 제3취득자란 저당권이 설정된 후 저당부동산의 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자를 말한다. 제3취득자에는 경매신청 후에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자도 포함된다.

 ● (근)저당부동산에 대하여 후순위(근)저당권을 취득한 자는 제3취득자에 해당하지 않는다.

02 제3취득자의 보호

 ● 제3취득자는 경락인(경매인)이 될 수 있다.

 ● 제3취득자는 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

 ● 제3취득자(물상보증인 제외)가 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 저당물의 경매대가로부터 우선변제를 받을 수 있다.

4) 저당토지 위의 건물에 대한 일괄경매청구권

01 요건

1. 토지에 저당권설정 당시에 지상에 건물이 없을 것
2 .저당권설정 후에 건물을 축조하여 경매당시에 저당권설정자(토지소유자)가 건물도 소유하고 있을 것
 1) 나대지에 저당권설정 후 설정자가 건물을 신축하여 그 소유권을 제3자에게 양도한 경우 일괄경매할 수 없다.
 2) 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 취득한 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우 일괄경매할 수 없다.
 3) 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 취득한 자가 그 토지에 건물을 축조한 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우 일괄경매할 수 있다.

02 효과

 ● 일괄경매의무를 정한 것이 아니므로, 토지만에 대하여 경매를 신청하여 토지의 매수인이 건물의 철거를 구하는 것이 위법하다 할 수 없다.

 ● 저당권자가 우선변제를 받는 범위는 토지의 매각대금에 한하고, 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

5) 저당권의 처분 및 소멸

01 저당권의 처분

저당권은 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못하지만, 채권은 저당권과 분리하여 양도할 수 있다.

02 저당권의 소멸

물권의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 몰수 등에 의하여 소멸한다. 권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.

6) 공동저당

01 의의

동일한 채권 담보를 위해 수 개의 부동산 위에 설정된 저당권을 공동저당이라 한다. 공동담보부동산이 5개 이상인 때에 등기관은 공동담보목록(共同擔保目錄)을 작성해야 한다.

02 동시배당의 경우

1. 모두 채무자 소유의 부동산에 공동저당권이 설정된 경우
 1) 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
 2) 이러한 동시배당의 제한은 후순위자의 존재여부와 상관없이 적용된다.
2. 채무자와 물상보증인 소유의 부동산에 공동저당권이 설정된 경우
 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 우선적으로 배당을 받고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당을 받는다.

7) 근저당

01 의의

 ● 근저당이란 계속적 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 결산기에서 일정한 한도(최고액)까지의 담보하기 위한 저당권을 말한다.

 ● 근저당권이 유효하기 위하여 근저당권설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 필요하다.

02 근저당권설정등기

 ● 채권의 최고액과 채무자는 반드시 등기하여야 한다.

 ● 근저당권설정계약상의 채무자가 아닌 제3자를 채무자로 하여 된 근저당권설정등기는 채무자를 달리한 것이므로 근저당권의 부종성에 비추어 무효의 등기이다.
 ● 존속기간이나 결산기는 반드시 등기할 필요는 없다.

03 근저당권의 효력

 ● 근저당권의 효력은 채권최고액의 범위 안에서 현존하는 채권액의 전부에 미치며, 최고액을 초과한 피담보채권은 담보되지 않는다.

 ● 채권최고액은 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미하고, 책임의 한도액을 의미하는 것이 아니다.

 ● 근저당권의 효력은 원본, 이자, 위약금, 지연배상이 담보된다. 다만, '지연배상'은 1년분에 한하지 않고 최고액의 한도에서 모두 담보된다.

 ● 실행비용은 최고액에 포함되지 않는다.

04 피담보채권(채무)의 확정 전의 효과

 ● 부종성 및 수반성의 완화 : 피담보채권(채무)이 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. 따라서 피담보채권이 일시적으로 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않고 채권의 일부를 양도하여도 근저당권은 이전하지 않는다.

 ● 근저당권의 변경 : 피담보채권이 확정되기 전에는 최고액·존속기간의 변경, 채권자·채무자의 변경 등 근저당권의 변경이 가능하다. 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위 에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의해 담보된다.

05 피담보채권(채무)의 확정

1. 확정사유
 ● 근저당권의 피담보채권은 결산기의 도래, 존속기간의 만료, 기본계약 또는 근저당권설정계약의 해지·해제, 채무자에 대하여 파산선고 등으로 확정된다.

 ● 경매신청의 경우 근저당권자가 스스로 경매를 신청하는 경우에는 경매신청시에 확정되지만, 순위권리자 또는 일반채권자가 경매를 신청하는 경우에는 경락대금완납시에 확정된다. 

 ● 경매개시결정이 있은 후에 경매신청이 취하되었다고 하더라도 채무확정의 효과가 반복되는 것은 아니다.

 

2. 확정의 효과
 ● 피담보채권이 확정되면 근저당권은 보통의 저당권과 동일하게 되므로 확정 이후에 새로 발생한 원본채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 아니한다.
 ● 그러나 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의하여 여전히 담보된다.

 

3. 특정된 채무액이 최고액을 초과하는 경우의 채무변제

 ● 채권총액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우 채무자 겸 근저당권설정자는 채무 전액을 변제해야 근저당권 말소청구를 할 수 있다.

 ● 그러나 물상보증인이나 근저당부동산의 제3취득자는 채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있다.