2. 물권법 - 5. 용익물권 - 1) 지상권

1) 지상권

01 개념

타인소유의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리

 

1. 지상권의 특성

 1) 지료의 지급은 지상권 성립의 요소가 아니므로 무상의 지상권도 가능하다.
 2) 지상권설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립하며, 기존의 건물, 공작물이나 수목이 멸실하더라도 지상권은 계속 존속할 수 있다.

02 지상권의 존속기간

1. 존속기간을 약정하는 경우

 1) 최단존속기간의 제한: 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 기간보다 단축하지 못한다.
   ① 석조 등 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우: 30년
   ② 견고한 건물 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 경우: 15년
   ③ 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우: 5년
 2) 최단존속기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 최단기간까지 연장한다.
 3) 최단기간에 관한 규정은 지상권자가 지상권설정자의 건물을 사용할 목적으로 지상권을 설정한 경우 적용하지 않는다.
 4) 영구무한의 지상권설정도 가능하다.

2. 기간을 정하지 않은 경우

 1) 지상물의 종류와 구조에 따라 위의 최단존속기간(30년, 15년, 5년)으로 본다.
 2) 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 경우에는 15년으로 본다.
 3) 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권은 언제나 30년이다.

2) 지상권의 효력

1. 지상권자의 토지사용권

 1) 지상권은 대항력이 있으므로 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.
 2) 상린관계 규정이 준용되므로 지상권자가 직접 상린관계를 주장할 수 있다.
 3) 지상권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 물권적 청구권이 인정된다.
   ① 지상권을 설정한 토지소유권자는 불법점유자에 대하여 방해배제를 구할 수 있는 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 그러나 지상권을 설정한 토지소유권자는 지상권이 존속하는 한 토지를 사용·수익할 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 불법점유자에게 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 없다.

2. 지상권 처분의 자유

 1) 지상권자는 지상권설정자의 의사에 반하여도 지상권의 존속기간 내에서 지상권을 양도·임대할 수 있다.
 2) 지상물을 양도하는 경우 특별한 사유가 없는 한 지상권양도의 합의도 포함된 것으로 본다. 다만, 이러한 경우도 지상권이전등기를 하여야 지상권을 취득한다.
 3) 그러나 건물을 경락받은 경우, 지상권도 등기 없이 당연히 경락인이 취득한다.
 4) 지상권자는 지상물소유권만을 양도할 수도 있고, 지상권만을 양도할 수도 있다. 따라서 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다.
 5) 지상권자는 지상권설정자의 동의가 없더라도 자신의 지상권 위에 저당권을 설정할 수 있다. 이때 지상권자는 저당권자의 동의 없이 지상권을 소멸하는 행위를 하지 못한다.

3. 지료지급

 1) 지료지급은 지상권의 성립요소는 아니지만 지료약정이 있는 경우 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.
 2) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
 3) 지상권자의 지료지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 이루어진 경우 토지양수인에 대한 연체기간이 2년이 되어야 토지양수인은 지상권소멸청구를 할 수 있다.
 4) 법정지상권이 성립되고 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우 지체된 지료가 판결전후에 걸쳐 2년 이상일 경우에도 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 5) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 지료 체납을 이유로 한 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.

 

4. 지상권 소멸의 효과

1) 지상권자의 지상물수거의무와 지상권설정자의 지상물매수청구권
 ① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
 ② 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

 

2) 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권
 ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.(청구권)
 ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 매수를 청구 할 수 있다.(형성권)
 ③ 지상권자의 의무위반(2년 이상 지료연체)으로 소멸한 경우에는 인정되지 않는다.

03 특수지상권

1. 구분지상권

 1) 개념: 타인의 토지의 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 말한다.(구분지상권은 수목소유는 불가능)
 2) 특성: 토지에 대하여 이미 제3자의 다른 권리(지상권·지역권• 전세권)가 있을 때에는 그 권리자 전원의 승낙을 얻어서 구분지상권을 설정할 수 있다.

2. 분묘기지권

 1) 개념: 타인의 토지에 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지 를 사용할 수 있는 관습법상 권리를 말한다(동기대상x).
 2) 특성

  ① 지료는 당사자 간의 약정에 따르되, 분묘기지권을 시효로 취득한 경우 토지소유자가 토지의 사용 대가를 청구하면, 그 때부터 지료지급의무를 부담한다.
  ② 다만, 자기토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘기지권을 취득한 경우, 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 지급할 의무가 있다.
  ③ 분묘기지권은 기존의 분묘 이외에 새로운 분묘를 설치할 권능을 포함하지 아니한다.
  ④ 분묘기지권의 존속기간은 당사자 사이의 약정이 있으면 그에 따르며, 그러한 사정이 없는 경우에 는 그 분묘가 존속하고 있는 동안 존속하는 것으로 해석한다.
 ⑤ 분묘기지권은 이를 포기하겠다는 의사표시를 함으로 인하여 소멸되고, 점유까지 포기할 필요는 없다.

04 법정지상권

1. 개념: 토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우, 일정한 요건 하에 건물소유자를 위하여 당연히 인정되는 지상권을 말한다.

2. 저당권 실행으로 인한 법정지상권(제366조, 강행규정)

제366조(법정지상권)
 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

1) 의의 : 동일인 소유인 토지와 건물 중 어느 하나에 또는 양쪽 모두에 설정된 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 당연히 인정되는 지상권

2) 요건 

  ➀ 저당권 설정당시 건물이 존재하며 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 한다.

  ➁ 저당권실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

3) 성립

 ➀ 무허가건물, 미등기건물도 가능하다.

 ➁ 저당권 설정시 토지와 건물이 동일인 소유였다가 저당권의 실행으로 건물이 제3자에게 양도된 경우 성립 vs 저당권이 설정된 토지 위에 건물이 축조된 후 토지의 경매로 소유자가 달라지는 경우는 성립하지 않음

 ➂ 건물과 토지 중 토지에만 저당권설정 후 건물을 개축·증축·신축한 경우

 

3. 관습법상 법정지상권

 1) 의의: 토지와 건물이 동일인소유에 속하였다가 그 중 어느 하나가 매매, 증여 기타의 원인으로 양자의 소유자가 다르게 된 때, 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 관습법상 건물소유자에게 당연히 인정되는 지상권

 2) 성립요건

  ➀ 토지와 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속할 것

   - 강제경매로 소유자가 달라지는 경우에는 가압류 또는 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단

  ➁ 매매 기타의 원인(교환, 증여, 강제경매, 공유물분할 등)으로 소유자가 달라질 것(환지처분 제외)

  ➂ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

  - 토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여한 후 구건물을 철거하되 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 신축하기로 합의한 경우 법정지상권 인정

 3) 효과

  ➀ 취득 및 양도

   - 법정지상권은 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기를 하지 않아도 성립하나, 법정지상권자가 그 지상권을 처분하려면 지상권취득의 등기를 해야 함

   - 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능

  ➁ 지료: 지료 결정에 대한 협의가 없으면 2년 이상의 지료연체를 이유로 지상권소멸청구를 할 수 없음

 4) 법정지상권 성립 후 법률관계
   ➀ 토지가 양도된 경우: 토지를 전득한 제3자에 대하여도 동기 없이 법정지상권을 주장할 수 있고, 지상권설정등기를 청구할 수 있다.

   ➁ 건물이 양도된 경우
     - 지상권이 붙은 건물양수인은 법정지상권을 취득하기 위해 법정지상권의 이전등기를 해야한다.

     - 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 법정지상권에 대한 등기를 하지 않았다 하더라도 법정지상권자인 양도인의 갱신청구권을 대위 행사할 수 있다.

    - 토지소유자는 건물양수인에 대하여 건물의 철거 및 토지인도를 청구할 수 없다.
    - 토지소유자는 건물양수인에 대하여 불법행위에 기한 손해배상청구는 할 수 없으나, 부당이득반환청구는 가능하다.
    - 다만, 경매로 건물을 취득한 경우에는 법정지상권에 대한 등기를 갖추지 않아도 취득한다.