6. 부동산금융론 - 2. 부동산증권론 (2)

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

부동산투자론

▶ 부동산금융론

1. 부동산금융

2. 부동산증권론

부동산개발 및 관리론(완료)

부동산감정평가론(완료)

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3) 부동산개발금융

부동산 공급자나 개발업자가 자금을 조달하는 금융기법
1. 전통적인 방법: 건축대부나 주택상환사채 발행(부채금융)
   1) 주택상환사채: 한국토지주택공사와 주택건설등록 사업자가 발행하는 채권으로, 일정기간 후 주택으로 상환받을 수 있음
2. 사업성 기준: 프로젝트 파이낸싱(부채금융)
3. 지분증권발행: 주식 발행(지분금융)
4. 부채증권발행: 채권 발행(부채금융)
    e.g. 자산담보부기업어음
5. 메자닌 금융: 주식과 채권이 혼합된 성격

 

https://polissage.tistory.com/61

6. 부동산금융론 - 1. 부동산금융 (1)

01 신디케이트(Syndicate, 투자자 합동조합)

1다수의 소액투자자가 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것: 파트너십, 합자회사 형태

 

1. 특징

 1) 지분형, 직접투자방식

 2) 개발업자(신디케이터)가 투자자를 모집

 3) 투자자는 출자비율에 따라 배당수익이나 손해를 얻음

 4) 지분권양도가 제한됨

02 프로젝트 파이낸싱

부동산 개발업자가 대규모 개발사업을 위해 별도의 프로젝트 개발회사를 설립하여 장래의 수익성을 기초로 개발에 필요한 자금을 금융기관으로부터 차입하는 금융기법: 개발사업에 대한 부동산금융, 공급자 금융

1. 특징

 1) 사업주의 신용이나 물적 담보로 대출을 받는 것이 아니라 특정 프로젝트의 사업성(미래의 현금흐름)을 담보로 자금 조달
 2) 비소구금융·제한적 소구금융
    ① 프로젝트가 실패하여도 사업주에게 상환청구할 수 없음

    ② 대출기관이 사업주에 대해 부분적인 상환요구가 가능(제한소구방식)

 3) 부외금융: 사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시되지 않음
 4) 당사자간 위험배분
    ① 사업주는 컨소시엄 구성, 프로젝트 회사 설림
    ② 대출기관은 대주단(신디케이트 loan - 공동대출) 구성
    ③ 금융기관은 위험을 줄이기 위해 위탁관리 계좌, 시공사에 책임준공 의무부담, 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구, 시행사·시공사에 추가출자 요구 등을 할 수 있다
 5) 높은 금융비용
    ① 자금 제공까지 시간과 비용이 크게 소모되므로 높은 금리 및 수수료 요구
    ② 금리가 높아 사업 성공시 금융기관은 높은 수익을 올림
 6) 단일사업성: 대출기관이 사업 성공을 위해 단일 사업을 추진할 것을 요구 
 7) 프로젝트 회사는 법인세 감면 가능

03 부동산투자회사(REITs)

부동산을 지분증권화한 주식을 발행하는 지분금융. 부동산에 대한 간접투자수단

 

1. 특징: 경영으로 낸 수익을 투자자의 출자 비율에 따라 배당하는 일종의 뮤추얼펀드의 성격을 지님

• 투자자는 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있음
• 투자원금의 손실 발생 가능
• 직접 투자시 발생하는 환금성의 결여 보완

2. 발기설립 및 운용
    1) 발기설립방법
        ① 현물출자에 의한 설립 불가
        ② 부동산 등 현물출자는 공모 등으로 최저자본금 70억원 조달 이후 가능
    2) 설립 자본금
        ① 자기관리 부동산투자회사: 5억원 이상
        ② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 3억
    3) 영업인가 또는 등록 후 6개월 이내 최저(영업)자본금
        ① 자기관리 부동산투자회사: 70억원 이상
        ② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 50억
    4) 영업인가 등록 이후 금융기관으로부터 자금 차입 가능

    5) 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금을 갖춘 후 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 있음

 

3. 유형
    1. 자기관리 부동산투자회사
        ① 실체회사. 본점 외 지점, 상근 임직원 존재
        ② 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행

            영업인가시 3인 이상, 영업인가 받은 후 5인 이상의 자산운용전문인력 필요
        ③ 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수익 50%를 초과하여 소유하지 못함
    2. 위탁관리 부동산투자회사
        ① 명목회사. 본점 외 지점 설치 불가. 직원 및 상근 임원을 둘 수 없음
        ② 자산 투자·운용을 외부 자산관리회사에 위탁

        ③ 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수익 50%를 초과하여 소유하지 못함
    3. 기업구조조정 부동산투자회사
        ① 기업의 정상화를 목적으로 설립됨
        ② 명목회사. 본점 외 지점 설치 불가. 직원 및 상근 임원을 둘 수 없음. 존속 기한 한시적(5~7년)
        ③ 일반인에 대한 주식 공모 의무비율을 적용받지 않고, 발행 주식 상장 의무가 없음. 
        ④ 배당의무 및 1인당 주식소유한도 없음
        ⑤ 법인세 면제
    4. 자산관리회사
        ① 위탁관리 또는 기업구조조정 부동산 투자회사의 위탁으로 자산 투자·운용업무 수행
        ② 자본금 70억 이상
        ③ 5인 이상의 자산운용전문인력 필요

        ④ 국토교통부장관의 인가를 받아야 함
    5. 부동산투자자문회사
        ① 부동산 투자회사의 위탁으로 자산 투자·운용에 관한 자문 및  평가업무 수행
        ② 자본금 10억 이상
        ③ 3인 이상의 자산운용전문인력 필요