7. 부동산개발 및 관리론 - 2. 부동산관리론과 부동산마케팅

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론

▶ 부동산개발 및 관리론

1. 부동산이용 및 개발론

2. 부동산관리론과 마케팅

부동산감정평가론(완료)

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2. 부동산관리론과 부동산마케팅

1) 부동산관리

01 부동산관리의 의의와 필요성

1. 부동산관리의 의의

 1) 부동산관리: 부동산을 유지·보존하고 그 성질을 변화시키지 않는 범위내에서 경제상의 유용성을 증대시키기 위하여 이용하고 개량하는 활동

 2) 취득, 유지, 보존, 이용, 개량에 관한 일체의 행위

 3) 물리·기능·경제 및 법률을 포괄하는 복합개념

02 부동산관리의 세가지 영역

1. 시설관리: 각종 부동산 시설을 운영하고 유지하는 것

2. 건물 및 임대차관리: 부동산 임대 및 수지관리의 측면에서의 관리

3. 자산관리: 부동산의 가치증진을 목적으로 한 적극적인 관리

 1) 부동산의 매입과 매각

 2) 재투자, 재개발 결정

 3) 투자 리스크 관리

 4) 포트폴리오 관리

 5) 프로젝트 파이낸싱

03 부동산관리의 주체별 분류

1. 자가관리(직접관리, 자치관리) 

장점	단점
① 기밀유지, 보안 유리  ② 각 부분의 종합적 관리 용이  ③ 신속한 업무 처리  ④ 관리비 절약	① 소유자 본업에 전념하기 곤란  ② 업무의 타성화  ③ 전문성 결여  ④ 관리비 상승

 

2. 위탁관리(외주관리, 간접관리)

장점	단점
① 소유자 본업에 전념  ② 업무의 타성화 방지  ③ 전문성 높음  ④ 관리비 저렴	① 기밀유지 곤란  ② 각 부분의 종합적 관리 곤란  ③ 신속한 업무 처리 곤란  ④ 관리비 지출

 

3. 혼합관리: 자기관리와 위탁관리의 장점을 채택하나 책임소재가 불명확해지는 단점 존재

04 부동산관리활동

1. 임대차 활동

 1) 임차인의 선정기준

   ① 주거용 부동산: 유대성

   ② 매장용 부동산: 가능매상고

   ③ 공업용 부동산: 적합성

 2) 임대차의 유형

   ① 총임대차: 주거용 부동산

• 임차인이 모든 임대료 지불
• 임대인이 운영에 수반되는 다른 비용 지불

   ② 비율임대차: 매장용 부동산

• 임차인의 총수입의 일정비율을 임대료로 지불

   ③ 순임대차: 공업용 부동

• 임차인이 임대료 지불
• 영업경비는 임차인과 임대인의 사전 협상에 따라 지불
  • 1차 순임대차: 순수임대료 + 편익시설비용, 기타 특별부과금, 세금
  • 2차 순임대차: 1차 순임대차 + 보험료
  • 3차 순임대차: 2차 순임대차 + 유지수선비
    • 공업용 부동산에서는 3차 순임대차가 보편적

05 건물의 생애주기와 내용연수

1. 건물의 생애주기

 1) 전개발단계: 건축 전 단계에서 건축계획을 세우는 단계

 2) 신축단계: 건물이 완성된 단계

  ① 건물의 물리적·기능적 유용성이 가장 높은 단계

  ② 기능상의 결함 중 치유 가능한 경우 신속히 치유

 3) 안정단계: 건물이 제기능을 발휘하면서 본격적·장기적으로 안정되는 단계

  ① 관리상태가 좋으면 안정단계가 연장됨

  ② 리모델링을 하는 것이 효과적인 단계

 4) 노후단계: 건물의 물리적·기능적 상태가 급격하게 악화되기 시작하는 단계

 5) 완전폐물단계: 건물의 경제적 가치가 없어져 건물교체를 전제하는 단계

 

2. 내용연수: 건물의 수명

 1) 물리적 내용연수: 건물의 노후화, 파손 등으로  사용이 불가능할 때까지의 버팀시간

 2) 기능적 내용연수: 설계의 불량, 설비의 부족·불량, 건물과 부지의 부적응, 형식과 디자인의 구식화 등과 관계 있음

 3) 경제적 내용연수: 인근지역의 변화, 다른 건물과 비교해 시장성이 감퇴되는 것과 관련 있음

 2) 부동산마케팅

01 부동산마케팅의 의의

부동산과 부동산업에 대한 소비자들의 행동이나 태도를 형성·유지·변경하고 부동산에 대한 필요와 욕망을 만족시키기 위해 물적 부동산, 부동산서비스, 부동산 증권을 사고 팔고 임대차하는 행위

02 환경 분석과 전략수립

1. 환경 분석

 1) 거시적 환경

   ① 자연적 환경

   ② 인문적 환경

• 정치·행정적 환경
• 경제·기술적 환경
• 사회·문화적 환경

 2) 미시적 환경: 부동산활동의 개별 주체(경쟁업자, 대중, 정부)

03 부동산마케팅의 세가지 차원

1. 시장점유마케팅전략(공급자 전략차원)

공급자중심의 마케팅전략으로서 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 전략

 

 1) STP 전략: 시장세분화(Segmentation), 표적시장(Target), 차별화(Positioning)을 의미

  ① 시장세분화(Segmentation): 수요자 집단을 인구경제학적 특성상 세분하여 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략

  ② 표적시장(Target): 세분화된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단을 확인하거나 선정된 표적집단에서 신상품을 기획하는 것

  ③ 차별화(Positioning): 동일한 표적시장을 갖는 경쟁자 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략

 

  2)4P Mix 전략: 제품(Product), 가격(Price), 입지선정과 토지확보 또는 유통경로(Place), 의사소통 또는 광고·홍보·판매촉진(Promotion) 전략을 조합하는 것

 

2. 고객점유마케팅전략(소비자행동차원이론)

 1) AIDA 전략: 주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)으로 이어지는 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적 접점을 마련하고, 전달되는 메시지의 통과 강도를 조절하여 마케팅 효과를 극대화하려는 전략

 

3. 관계마케팅전략

공급자와 소비가간의 1회성 관계가 아닌 양자간의 장기적·지속적 관계를 유지하려는 전략으로서 특히 브랜드와 연결됨