8. 부동산감정평가론 - 2. 감정평가의 3방식

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론

부동산개발 및 관리론

▶ 부동산감정평가론

1. 감정평가의 기초이론

2. 감정평가의 3방식

3. 부동산 가격공시제도

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1. 감정평가의 3방식

1) 감정평가의 3방식 7방법

3방식	조건	7방법	시산가액(임대료)	산식
원가방식(비용성)	가액	원가법	적산가액	재조달원가 - 감가누계액
	임대료	적산법	적산임료	기초가액 x 기대이율 + 필요제경비
비교방식(시장성)	가액	거래사례비교법	비준가액	거래사례 x 사정보정 x 시점수정 x 가치형성요인비교
	임대료	임대사례비교법	비준임료	임대사례 x 사정보정 x 시점수정 x 가치형성요인비교
	가액	공시지가기준법	토지가액	비교표준지공시지가 x 시점수정 x 지역·개별요인비교 x 그밖의 요인보정
수익방식(수익성)	가액	수익환원법	수익가액	순수익(순영업소득)/환원이율
	임대료	수익분석법	수익임료	순수익 + 필요제경비

 

2) 시산가액

1. 의의: 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법에 의해 산출된 적산가액, 비준가액, 수익가액을 의미

2. 시산가액의 조정은 주된 방식과 부수방식의 가중평균치로 계산

 

3) 물건별 감정평가

대상	원칙	예외
토지	공시지가기준법	적정한 실거래가: 거래사례비교법
건물	원가법
토지와 건물, 집합건물 일괄평가	거래사례비교법	토지와 건물가액 구분표시 가능
건설기계, 항공기, 선박	원가법	해체처분가액
자동차, 동산	거래사례비교법	해체처분가액
산림	산지, 입목을 구분평가 입목: 거래사례비교법	소경목림: 원가법 일괄평가: 거래사례비교법
영업권, 광업재단·공장재단	수익환원법
임대료	임대사례비교법
상장주식, 상장채권	거래사례비교법	비상장채권, 기업가치는 수익환원법

 

2. 원가방식

1) 원가법

적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액
                              감가수정

01 재조달원가

1. 의미: 기준시점에서 대상물건을 일반적인 방법으로 신축하는데 드는 비용

2. 산정기준

 1) 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설에 준하여 처리

 2) 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤 포함

 

3. 재조달원가 종류

 1) 복제원가: 재생산비용

 2) 대체원가: 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용

  ① 기능적 감가를 행하면 이중감가가 된다.

 

4. 재조달원가 산정방식

 1) 지수법: 신축공사비 x 기준시점 지수/건축시점 지수

 2) 변동률적용법: 신축공사비 x (1+r)^n ▶ (r: 변동률, n: 기간)

 3) ㎡당 재조달원가 산정

  ① 신축공사비: 직접공사비 + 간접공사비 + 수급인의 적정이윤 + 통상의 부대비용

  ② 신축공사비의 시점수정 ▶ 지수법 또는 변동률적용법

  ③ ㎡당 재조달원가 = 재조달원가 / 연면적

02 감가수정

물리적, 기능적, 경제적 감가 등을 고려하여 재조달원가에서 공제하여 기준시점의 가액을 적정화

 

1. 감가수정방법

 1) 직접법: 내용연수법, 관찰감가법, 분해법

 2) 간접법: 시장추출법, 임대료손실환원법

 

2. 내용연수법

1) 정액법: 매년 감가액이 일정, 감가누계액은 경과년수에 정비례하여 증가

 ① 매년 감가액 = 감가총액(재조달원가-잔존가치)/경제적 내용연수

 ② 감가누계액 = 매년감가액 x 경과년수

 ③ 적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액

 

2) 정률법: 전년말 가격에 일정한 감가율을 곱하여 매년의 감가액을 구함(매년 감가율 일정, 매년 감가액 감소)

 ① 매년감가액 = 전년말 미상각잔액 x 감가율(정률)

 ② 적산가액 = 재조달원가 x (전년대비 잔가율)^n

 ③ 적산가액 = 재조달원가 x (1 - 전년대비 감가율)^n

 

3) 상환기금법: 매년의 감가액을 축적이율로 재투자하여 복리 이자 발생

 ① 매년감가액 = 감가총액 x 상환기금률(축적이율)

 

 4) 내용연수법의 비교

  ① 초기

•   감가액이 큰 순서: 정률법 > 정액법 > 상환기금법
• 평가액이 큰 순서: 상환기금법 > 정액법 > 정률법

  ② 기말

•  감가액이 큰 순서: 정률법 = 정액법 > 상환기금법
• 평가액이 큰 순서: 상환기금법 > 정액법 = 정률법

3. 분해법

 1)의미: 물리적, 기능적, 경제적 감가액을 측정하여 합한 금액을 발생감가총액으로 함

 2) 경제적 감가의 경우 회복불가능한 감가만 산정: 회복가능한 감가가 존재하지 않으므로 

2) 적산법

적산임료 = 기초가액 x 기대이율 + 필요제경비

3. 비교방식

1) 거래사례비교법

01 공식

비준가액 = 거래사례 x (사정보정치 x 시점수정치 x 가치형성요인비교치)
비준임료 = 임대사례 x (사정보정치 x 시점수정치 x 가치형성요인비교치)
토지가액 = 비교표준지공시지가 x (시점수정치 x 지역요인·개별요인비교치 x 기타 요인 보정치)

02 거래사례의 정상화

1. 사정보정: 매매상황 및 조건에 대한 수정

 1) 시장가치, 표준지사례는 보정하지 않는다.

2. 시점보정

 1) 지수법(기준시점지수/거래시점지수), 변동률적용법(1+r)^n 으로 시점수정

3. 지역요인 및 개별요인비교

 1) 인근지역의 경우 지역요인은 비교하지 않는다.

03 토지가격의 과정

1. 공시지가기준법 적용: 표준지공시지가 기준

2. 거래사례비교법 적용: 적정한 실거래가가 있는 경우

4. 수익방식

1) 수익환원법

수익가액 = 순수익(순영업소득)/환원이율

2) 환원이율

환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)
              = 순수익(순영업소득) / 가격
              = 저당상수 x 부채감당률 x 대부비율 ▶ 부채감당법

01 환원이율의 산정방법

1. 시장추출법: 거래사례로부터 산정

2. 조성법

 1) 환원이율 = 순수이율 + 위험률

3. 투자결합법

 1) 물리적 투자결합법: 토지와 건물의 수익 발생 능력이 다르며, 분리 가능하다

 2) 금융적 투자결합법: 저당투자자 및 지분투자자의 요구수익률이 서로 다르며, 분리할 수 있다.

4. 엘우드법(저당지분환원법): 매기간의 현금수지, 가치변화분, 지분형성분, 세전현금수지 기준

 1) 지분투자자 입장

5. 부채감당법