8. 부동산감정평가론 - 3. 부동산 가격공시제도

1차 부동산학개론

부동산학 총론

부동산경제론

부동산시장론

부동산정책론

부동산투자론

부동산금융론

부동산개발 및 관리론

▶ 부동산감정평가론

1. 감정평가의 기초이론

2. 감정평가의 3방식

3. 부동산 가격공시제도

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3. 부동산 가격공시제도

1) 공시지가제도

01 표준지공시지가

1. 표준지공시지가의 의의

1) ≪부동산 가격공시에 관한 법률≫의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격

 2) 공시기준일은 1월 1일 

 

1) 표준지 선정조건

  ① 지가의 대표성

  ② 토지특성의 중용성

  ③ 토지구별의 확정성

  ④ 토지이용의 안정성

 

2. 표준지공시지가의 조사·선정 및 공시

제3조 (표준지공시지가의 조사·평가 및 공시 등) 
① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 "표준지공시지가"라 한다)을 조사·평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사·평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.
④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사·평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격·임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. 
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사·평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다. 
⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다. 

 

3. 표준지공시지가의 공시사항

제5조(표준지공시지가의 공시사항) 제3조에 따른 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 표준지의 지번
2. 표준지의 단위면적당 가격
3. 표준지의 면적 및 형상
4. 표준지 및 주변토지의 이용상황
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 

4. 표준지공시지가에 대한 이의신청

제7조(표준지공시지가에 대한 이의신청)
① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조에 따라 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

5. 표준지공시자가의 적용 및 효력

제8조(표준지공시지가의 적용) 제1호 각 목의 자가 제2호 각 목의 목적을 위하여 지가를 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 직접 산정하거나 감정평가법인등에 감정평가를 의뢰하여 산정할 수 있다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 제2호 각 목의 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다. 
1. 지가 산정의 주체
 가. 국가 또는 지방자치단체
 나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관
 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체
2. 지가 산정의 목적
 가. 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
 나. 국유지ㆍ공유지의 취득 또는 처분
 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지가의 산정 조문체계도버튼연혁
제9조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 

 

6. 표준지공시자가의 평가 기준

 1) 적정가격 기준평가

 2) 실제용도 기준평가: 공부상의 지목에 불구하고 공시기준일 현재의 실제지목 및 이용상황을 기준으로 평가

 3) 나지상정평가: 토지에 건물 기타의 정착물이 있거나 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우, 정착물 등이 없는 나지상태를 상정하여 평가

 4) 공법상 제한 받는 상태 기준평가

 5) 개발이익의 반영평가

02 개별공시지가

1. 개별공시지가의 의의

 1) 시장·군수 또는 구청장이 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격

 2) 매년 5월 31일까지 공시

 

2. 개별공시지가의 결정·공시

제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. 
⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다.

 

3. 개별공시지가의 적용

 1) 국세 및 지방세의 산정기준

 2) 부담금의 부과기준

 3) 기타: 국·공유재산의 사용료 및 대부료의 산정기준, 각종 행정목적을 위한 지가산정에 활용

 

4. 개별공시지가 공시내용: 개별토지의 지번, 단위면적당 가격

 

5. 개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지

 1) 종류

  ① 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 분할 또는 합병된 토지

  ② 공유수면 매립 등으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 분할 또는 합병된 토지

  ③ 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목변경이 된 토지

  ④ 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

 2) 공시기준일

  ① 1월 1일 ~ 6월 30일 사이 사유 발생: 당해 7월 1일

  ② 7월 1일 ~ 12월 31일 사이 사유 발생: 다음해 1월 1일

 

6. 개별공시지가에 대한 이의신청: 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의 신청 가능

 

7. 토지가격비준표

 1) 의의: 비교표준지의 특성과 개별토지의 특성을 비교하여 개별공시지가의 산정시 활용할 수 있도록 국토교통부장관이 작성하여 제공하는 표준지와 개별토지간의 지가형성요인에 관한 표준적인 비준표

2) 주택가격공시제도

01 단독주택가격 공시제도

1. 표준주택가격 공시제도

제16조(표준주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “표준주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 제1항에 따른 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
 1. 표준주택의 지번
 2. 표준주택가격
 3. 표준주택의 대지면적 및 형상
 4. 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함한다)
 5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
④ 국토교통부장관은 제1항에 따라 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원(이하 “부동산원”이라 한다)에 의뢰한다. 
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 단독주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. 
⑥ 국토교통부장관은 제17조에 따른 개별주택가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준주택과 산정대상 개별주택의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “주택가격비준표”라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.

 

 1) 공시: 매년 1월 1일 기준 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 1월 31일까지 공시

 2) 원칙: 표준주택에 주택의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우 해당 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가한다.

 3) 표준주택가격의 활용: 표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 개별주택가격을 산정하는 경우 그 기준이 된다.

 4) 표준주택가격에 대한 이의신청: 공시일부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 서면으로 이의 신청 가능

 

2. 개별주택가격 공시제도

제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등)
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
③ 제1항에 따른 개별주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
 1. 개별주택의 지번
 2. 개별주택가격
 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 부동산원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택가격의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 부동산원의 검증을 생략할 수 있다. 

 

1) 공시: 매년 4월 30일까지 결정·공시
2) 개별주택가격의 활용: 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택 가격을 산정하는 경우 활용
3) 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택
 ① 종류

• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 단독주택
• 건축법에 따른 건축·대수선 또는 용도변경이 된 단독주택
• 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 단독주택으로서 개별주택가격이 없는 단독주택

 ② 공시기준일

• 1월 1일 ~ 5월 31일 사이 사유 발생: 당해 6월 1일
• 6월 1일 ~ 12월 31일 사이 사유 발생: 다음해 1월 1일

02 공동주택가격 공시제도

1. 공동주택가격의 공시

제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우는 제외한다. 
② 국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.
④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 공동주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. 
⑥ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 부동산원에 의뢰한다. 

 

1) 공시: 매년 1월 1일 기준 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4월 30일까지 공시
2) 원칙: 공동주택에 주택의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우 해당 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가한다.

3) 공동주택가격의 활용: 공동주택가격은 국가·지방자치단체 등이 주택가격을 산정하는 경우 그 기준이 된다.
4) 공동주택가격에 대한 이의신청: 공시일부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 서면으로 이의 신청 가능

5) 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택
 ① 종류

• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 공동주택
• 건축법에 따른 건축·대수선 또는 용도변경이 된 공동주택
• 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 단독주택으로서 개별주택가격이 없는 공동주택

 ② 공시기준일

• 1월 1일 ~ 5월 31일 사이 사유 발생: 당해 6월 1일
• 6월 1일 ~ 12월 31일 사이 사유 발생: 다음해 1월 1일